Сдача ипотечной квартиры в аренду — что говорит закон?

Сдача ипотечной квартиры в арендуКогда человек покупает квартиру в ипотеку, ему приходится мириться с многочисленными ограничениями. Поскольку жилье находится в залоге у банка, его невозможно продать, обменять, подарить. На все эти действия необходимо согласие кредитора. Но вот относительно возможности сдавать заложенную недвижимость в аренду мнения заемщиков разделяются. Одни годами сдают ее, никого не спрашивая, другие опасаются это делать из-за возможных санкций со стороны банка. Поэтому стоит разобраться в ситуации и выяснить, разрешается ли сдача ипотечных квартир до момента погашения долга.

Что говорит закон по поводу аренды ипотечного жилья?

Российское законодательство не содержит прямого запрета за сдачу ипотечной жилплощади в аренду. Более того, имеется даже специальная разновидность ипотеки (коммерческая), которую могут получить ИП и юридические лица. Помещение, купленное в такую ипотеку, можно и нужно использовать для извлечения прибыли: организации собственного бизнеса, сдачи в аренду под магазин, склад или офис.

В случае с обычной ипотекой купленное жилье передается в залог банку. Естественно, кредитор заинтересован в том, чтобы оно находилось в целости и сохранности. Если же квартира сдается непонятно кому – ее сохранность не гарантируется.

Поэтому ответ на вопрос, разрешается ли заемщику сдавать приобретенную квартиру, закон оставляет на усмотрение кредитора. Соответственно, и искать этот ответ нужно в договоре кредитования. Вариантов может быть несколько:

  • Договор не содержит никаких ограничений относительно аренды.
  • Сдача объекта возможна, но только с разрешения банка.
  • Кредитная организация запрещает сдачу недвижимости третьим лицам, а за нарушение запрета устанавливает санкции.

Самым распространенным является второй вариант. Алгоритм получения разрешения на сдачу недвижимости выглядит просто. Клиент идет в банк и пишет заявление в свободной форме. Представители банка рассматривают его в течение месяца. Получив от кредитора письменное разрешение, можно спокойно обращаться в агентство недвижимости для поиска арендатора или заняться поиском самостоятельно

Санкции за нарушение условий договора

Некоторые заемщики не утруждают себя обращением в банк за разрешением на сдачу жилья. Встречаются и случаи нарушения прямого запрета, установленного договором. Однако статья 34 ФЗ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет залогодержателям право проверки заложенного имущества как по документам, так и фактически.

Если представитель банка пришел с проверкой и обнаружил, что в залоговой квартире живут посторонние люди – заемщика могут ждать следующие санкции:



  1. Уплата штрафа, предусмотренного условиями кредитного соглашения.
  2. Требование о досрочном возврате полной суммы долга с начисленными процентами, а в некоторых случаях – и неустойки.
  3. Признание договора аренды недействительным по решению суда и досрочное выселение арендаторов. Временные жильцы, в свою очередь, могут предъявить претензии арендодателю.

Конечно, на практике выездные проверки проводятся редко. Обычно они инициируются в случаях пропуска клиентом срока очередного платежа или, например, поступления сигнала от участкового сотрудника полиции.Сдача ипотечной квартиры в аренду

Однако клиенты банков иногда идут на хитрость, вселяя посторонних лиц по договору безвозмездного пользования. Когда приходит проверка, они предъявляют подписанное соглашение и заявляют, что к ним ненадолго приехали родственники. В такой ситуации банку будет проблематично привлечь к ответственности хозяев заложенной квартиры. Но заключение таких договоров – немалый риск уже для самих собственников.

Возможна ли сдача квартиры, купленная с привлечением средств материнского капитала?

Особую осторожность стоит проявлять при сдаче ипотечного жилья, которое покупалось с привлечением материнского капитала. Согласно законодательству, семья должна использовать его для личного проживания. Поэтому такие действия владельца сертификата наверняка не понравятся органам опеки и попечительства. С их точки зрения, сдача в аренду квартиры, приобретенной с помощью государственных средств, нарушает права ребенка на жилище. Даже если получаемые от квартирантов деньги будут расходоваться исключительно на ребенка – семью могут обвинить в нецелевом использовании госпомощи и заставить вернуть деньги в ПФР.

Выгода от сдачи ипотечного жилья в аренду

Иногда люди покупают ипотечные квартиры не для того, чтобы поселиться в них немедленно, а, как говорится, «про запас». Такие ситуации возможны, если, к примеру, покупатель приобретает жилье для будущего проживания детей. Также этот вариант нередко рассматривается будущими пенсионерами в качестве инвестиции. Ведь недвижимость всегда считалась одним из самых ликвидных и надежных активов.

Конечно, сдача заложенного помещения в аренду помогает покрыть часть расходов на платежи по ипотеке. Однако покупку квартиры для чисто инвестиционных целей финансисты считают малоподходящим вариантом

По подсчетам специалистов, если сдавать ипотечную недвижимость неофициально, как сегодня многие и делают – расходы в лучшем случае отобьются через 15 лет. В случае официальной сдачи (с подписанием договора и уплатой налогов) срок окупаемости увеличится до 18-20 лет. По уровню доходности это составляет 5-6% годовых, а средняя ставка по ипотеке составляет 10% в год.

Так что арендная плата покроет только половину ипотечных платежей, а остальное придется вносить из своего кармана. Придется учесть и затраты на благоустройство жилья, а также неизбежные простои при поиске арендатора, особенно если принципиальный собственник не соглашается на скидку.

Как показывает практика, быстрее всего окупаются недорогие объекты небольшой площади: для целей погашения ипотеки они оказываются самыми выгодными. Но в любом случае заемщику желательно всегда иметь «подушку безопасности» в размере пяти-шести месячных зарплат.

Так что возможность сдать ипотечную квартиру у хозяев есть, но с оговорками. Прежде чем приступать к поиску квартиросъемщиков, стоит перечитать условия договора. Если же действовать на свой страх и риск – придется быть готовым к возможным неблагоприятным последствиям.

Есть вопросы к юристу по теме статьи? Задайте их прямо сейчас, воспользовавшись помощью онлайн-консультанта нашего сайта




Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять
Privacy Policy