Тонкости продажи ипотечной квартиры в 2026 году

Нет времени читать статью целиком? Получите бесплатную юридическую консультацию уже через 5 минут

Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия

Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно

Вопрос, как продать квартиру в ипотеке возникает, когда собственники желают приобрести жилье большей площади или в связи с переездом. Подобные сделки – распространенная практика.

Например, в Санкт-Петербурге продажа недвижимого имущества, обремененного ипотекой – каждый 4 случай. Часто встречаются ситуации, когда супруги, принявшие решение о разводе, продают недвижимость до погашения ипотечного кредита.

Продажа залогового жилья, приобретенного без маткапитала, заслуживает пристального внимания. Без квалифицированного риелтора или юриста решить эту задачу будет предельно сложно.

Алгоритм действий зависит от согласия банка (заимодателя) на продажу и способа расчетов, выбранного будущими приобретателями.

В статье описаны несколько типичных ситуаций, с которыми могут столкнуться владельцы имущества и примерный порядок действий.

Этап №1 – Уведомление банка о намерении продать залоговое жилье

Это первоочередная задача. Для продажи залоговой недвижимости необходимо получить одобрение финансового учреждения. Жилье находится в залоге у банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ.

Без предоставления письменного согласия соглашение будет приостановлено. Это требование регулируется пунктом 16 статьи 26 ФЗ «О регистрации недвижимости».

Владелец должен обратиться в банк, клиентом которого он является, и узнать, как продать квартиру в ипотеке. Дело в том, что в разных филиалах одной организации может отличаться внутренний регламент. Не говоря уже о разных банковских учреждениях.

Получить бесплатную консультацию юриста можно, воспользовавшись формой обратной связи на сайте или позвонив по контактным номерам телефона.

Этап №2 –Как продать квартиру в ипотеке – дальнейшие действия

Существует два возможных варианта развития событий.

• Сделка одобрена

Финансовое учреждение не запрещает реализацию имущества и выдает владельцам справку об отсутствии денежного обязательства. Полученные с продажи средства частично используются на погашение займа, остаток получают продавцы.

В Санкт-Петербурге по этой схеме работают отдельные филиалы Сбербанка и ВТБ. Процедура более отлажена в ВТБ. Его сотрудники самостоятельно все оформляют и проводят необходимые расчеты. Рисков для покупателей недвижимости практически нет.

В Сбербанке все несколько сложнее. Не все отделения одобряют продажу.

• Разрешение не дали

Отсутствуют законодательные акты, способные принудить банк одобрить продажу. Этот вопрос решает руководство организации. По их мнению, владельцы получают право распоряжаться недвижимостью только после полного погашения задолженности.

В Санкт-Петербурге этому регламенту следует большинство компаний.

Ситуация №1 – Одобрение продажи жилья получено

Согласие получено, покупатели есть, осталось оформить документы и заключить сделку. Существующие варианты:

• квартиру покупают за личные средства;
• приобретатели используют ипотеку.

Ниже представлены ситуации, как продать квартиру в ипотеке в каждом из указанных случаев.

Если покупатели используют личные средства

Используется стандартная процедура оформления:

1. Передача задатка. Гарантирует продолжение сотрудничества. Сумма взноса определяется по договоренности сторон. Подписывается предварительное соглашение.
2. Подготовка заявления о досрочном погашении кредита. Выдача соответствующей справки.
3. Разработка образца договора купли-продажи и согласование его с банковским сотрудником. В соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ, если владелец имущества не достиг возраста 18 лет или признан недееспособным, то документ требует нотариального удостоверения.

Какие бумаги требует нотариус:

• Удостоверения личности сторон соглашения.
• Выписка о недвижимости из ЕГРН или свидетельство о собственности.
• Договор основания.
• Разрешение органов опеки.
• Нотариальное согласие мужа или жены.
• Соглашение об авансе (при наличии).
• Доверенность.

4. Подготовленный шаблон и вышеуказанные документы передаются банковскому сотруднику для внесения необходимых сведений. К пакету документации добавляется справка о полном погашении займа.
5. Покупатели перечисляют оплату на счет продавца. Можно использовать сейфовую ячейку или аккредитив. Происходит подписание и регистрация соглашения.
6. Продавцы и заимодатель получают свою долю денег. Сторонам выдается экземпляр договора с отметкой о регистрации. Новым владельцам отдают выписку из ЕГРН. После окончательных расчетов составляется расписка.

Покупатели с ипотекой

Подобная сделка допустима, если у сторон одинаковый банк. Процедура ее оформления практически идентична вышеуказанной инструкции. Краткое описание каждого этапа:

1. Получение консультации у банковского специалиста. Обращаться необходимо в филиал, где приобретатели получили одобрение залога недвижимости.
2. Составление образца договора.
3. Передача документов заимодателю.
4. Проведение расчетов.
5. Подписание и регистрация сделки.
6. Передача заимодателю зарегистрированного договора, финансовые расчеты. Подготовка расписки.

Если финансовые организации разные – покупатели могут дать денежные средства с первоначального взноса в качестве задатка продавцу. Полученные деньги продавец использует для погашения займа. После этого возможно заключение соглашения.

Ситуация №2 – Отсутствие согласия

Ведется поиск людей, готовых погасить ипотечный займ собственников недвижимости до подписания договоренностей. Средства передаются в виде аванса. После погашения задолженности и снятия обременения оформляется сделка.

Окончательную сумму продавцы получают после регистрации соглашения.

Как продать квартиру в ипотеке, если покупатели с личными деньгами

Большинство столичных риелторов работают по стандартной схеме:

1. Разработка и заключение у нотариуса предварительного договора. Составляется расписка в получении аванса.
2. Досрочное погашение займа. Составляется заявление на получение справки о выплате займа. Отдается нотариальная расписка о передаче денег. В ней отображаются паспортные сведения сторон, сумма аванса, дата и подпись.
3. Снятие обременения с объекта. В МФЦ или в Регистрационную палату подаются паспорта владельцев, справка о том, что нет долга и закладная (при наличии).
4. Оформление договора в нотариальной или простой форме.
5. Закладка денег покупателями, подписание сделки и внесение данных в реестр.
6. Выдача сторонам экземпляров соглашения. Бывшие собственники получают оставшиеся денежные средства.

Оформление ипотечного кредита

Надо искать тех, кто готов оплатить ипотечный долг продавцов. Есть несколько нюансов, отличающих эту сделку от описанной выше.

После снятия обременения с жилого объекта, заемщик передает подтверждающие бумаги в банк покупателей для получения одобрения на оформление ими залога недвижимости.

При положительном решении осуществляется продажа квартиры.

Этап №3 – Регистрация

Договор в простой форме стороны отдают в МФЦ или Регистрационную Палату самостоятельно. Алгоритм подачи документов:

• оплата госпошлины и передача пакета бумаг;
• составление заявления о регистрации перехода права;
• сканирование бумаг и выдача расписки о предоставлении данных;
• регистрационная процедура, внесение записи в ЕГРН;
• стороны получают обновленные выписки из ЕГРН.

Услуги нотариуса

В соответствии с актуальным законодательством России, документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом. Услуга безвозмездна.

Как правило, документы передаются в цифровом формате. Срок подачи — день заключения соглашения. Данные вносятся в реестр в течение рабочего дня. Пакет бумаг передается в отделение Росреестра в течение двух рабочих дней, а регистрируется за три рабочих дня.

В реальности сроки процедуры могут затягиваться. Поэтому многие предпочитают заниматься решением этого вопроса самостоятельно.

Покупатели вносят госпошлину в размере 2000 рублей. При подаче электронных оригиналов действует скидка в 30%. После завершения процедуры необходимо забрать у нотариуса документы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия

Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно