Перевод земли сельхозназначения в ИЖС — как это сделать?

Нет времени читать статью целиком? Получите бесплатную юридическую консультацию уже через 5 минут

Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия

Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно

Земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, пользуются особым спросом у покупателей земельных участков. У таких наделов есть несколько важных преимуществ. На них разрешается возводить жилые дома и хозяйственные постройки, оформлять прописку, а подключение к необходимым коммуникациям не требует больших расходов. Поэтому собственники, владеющие землей сельхозназначения и желающие построить дом, хотели бы изменить статус участка. Стоит узнать, возможен ли перевод сельхозугодий в категорию ИЖС и что представляет собой эта процедура.

Законодательное регулирование и особенности процедуры

Порядок перевода территорий из сельскохозяйственной категории в категорию ИЖС регулируется следующими правовыми актами:

• ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., в котором подробно описана процедура изменения статуса земель.
• ФЗ № 373 от 03.07.2016 г., с принятием которого были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ.
• ФЗ № 101 от 24.0.2002 г. «Об обороте земель сельхозназначения».

В зависимости от конкретной ситуации могут применяться и некоторые нормы Гражданского кодекса РФ.

В большинстве случаев процедуру смены статуса земли инициируют люди, желающие построить на участке дом или коттедж. Согласно российскому законодательству это возможно, но имеется множество нюансов.

Как правило, сельскохозяйственные угодья расположены за границами поселений. Чтобы хозяева могли начать строительство жилья, участок должен быть отнесен к территории поселенческих земель и учтен в Генеральном плане

Для успешного изменения статуса земельного надела должны быть соблюдены следующие условия:

1. Расположение участка рядом с населенным пунктом либо на территории, которая войдет в него в перспективе.
2. Наличие положительного заключения специалистов-экологов.
3. Отсутствие ограничений на перевод земли на федеральном уровне.
4. Перевод может быть осуществлен только в рамках утвержденного плана градостроительства.

Землевладельцам, желающим перевести участок в категорию ИЖС, стоит знать, что для перевода должны быть веские основания. Кроме того, процедура требует немалых расходов. Если после смены статуса надела государство потеряет в кадастровой стоимости – собственника обяжут возместить разницу.

Особенности имеет и налогообложение таких земель. В тех ситуациях, когда участок оформили под ИЖС, а дом не возвели в течение 10 лет – ставка налога на землю увеличивается вдвое. Поэтому после смены целевого назначения угодий не стоит затягивать с началом строительства.

Порядок действий при переводе земли сельхозназначения в ИЖС

Для успешного переоформления участка должен быть соблюден четкий алгоритм действий. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли. Обратиться с заявкой может только собственник, а если их несколько – подать заявление придется каждому дольщику.

В ходатайстве должны быть указаны следующие сведения:

• Целевое назначение надела в соответствии с выпиской из ЕГРН или публичной кадастровой картой.
• Кадастровый номер участка.
• Категория, в которую предполагается перевести землю.
• Подробное обоснование необходимости смены статуса территории.

Если участок не состоит на кадастровом учете – хозяевам предстоит достаточно длительная процедура согласования границ с соседями, производства работ по межеванию и составлению межевого плана

Когда кадастровый паспорт будет готов, его вместе с ходатайством нужно предоставить в администрацию. Также в комплект обязательной документации входит:

1. Копия российского паспорта землевладельца.
2. Выписка из ЕГРН (либо свидетельство о праве собственности).
3. Расчет потерь сельхозпроизводства, которые возможны в результате изменения статуса земли (составляется сотрудниками Комитета по землеустройству).
4. Выписка из кадастра.
5. Положительное заключение экологов.

На рассмотрение документов и принятие решения обычно уходит не меньше двух месяцев. В случае одобрения заявки собственнику выдадут акт о том, что категория земли изменена. После этого на территории можно начинать строительство.

Сколько стоит перевод надела в другую категорию?

На стоимость изменения статуса надела влияют разные факторы. Цена зависит от площади территории, ее кадастровой стоимости, затрат на экологическую экспертизу, потребности в юридической помощи. В зависимости от сложности задачи юристы берут за такие услуги от 15 000 руб. Общая сумма расходов иногда достигает нескольких сотен тысяч рублей. Правда, в случае успешного исхода дела вложения вполне могут окупиться.

Причины и возможность обжалования отказа

К сожалению, ходатайства о переводе участков из одной категории в другую удовлетворяются далеко не всегда. Причины отказа могут быть следующими:

• Результаты экологической экспертизы не позволяют выдать разрешение.
• Целевое назначение надела противоречит землеустроительным документам.
• На законодательном уровне имеются ограничения, не позволяющие перевести участок в ИЖС.
• В результате смены статуса участка государство потеряет больше половины кадастровой стоимости.
• Участок имеет особое назначение (например, на нем производится выпас животных).

Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде

Если нужно изменить назначение сельхозтерритории на ИЖС – придется запастись терпением. Эта процедура требует хлопот и финансовых вложений, но положительный результат гарантировать невозможно. Например, если участок расположен далеко от ближайших населенных пунктов – идею вряд ли удастся реализовать.

Поэтому, прежде чем начинать действовать, стоит взвесить плюсы и минусы такого перевода, а также посоветоваться с опытным юристом. В некоторых случаях бывает выгоднее приобрести землю, которая уже предназначена для индивидуального жилищного строительства.

Если вам нужна первичная консультация земельного юриста — задайте свой вопрос онлайн-консультанту нашего сайта. Это бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия

Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно