Что такое счет эскроу в долевом строительстве?

Эскроу-счет в долевом строительстве1 июля 2019 года произошли серьезные изменения в законодательстве о долевом строительстве. В это время вступил в силу ФЗ № 175 от 01.07.2018 г., целью принятия которого стала защита прав дольщиков. С момента начала его действия застройщикам был закрыт прямой доступ к деньгам покупателей недвижимости. Все денежные средства теперь привлекаются через эскроу-счета, открываемые в уполномоченных банках. Поскольку мало кто представляет, что это за схема и как она работает, стоит разобраться в ее особенностях.

Понятие эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-сделка, обозначенная в законе как «Условное депонирование», представляет собой разновидность взаимоотношений покупателя и продавца с помощью посредника. В области долевого строительства эта схема выглядит так. После достижения договоренности о купле-продаже квадратных метров продавец (бенефициар) и покупатель (депонент) отправляются в банк, который будет выполнять посреднические функции (эскроу-агент).

В кредитном учреждении все участники подписывают трехсторонний договор, после чего открывается эскроу-счет. Максимальный срок, на который его можно открыть, составляет пять лет. Дольщик вносит на счет деньги, получить которые продавец сможет только при выполнении обязательств. Все эти условия подробно прописываются в тексте соглашения.

Имеется и еще один нюанс. Заключить договор на открытие эскроу дольщик может сразу после подписания ДДУ. А вот положить деньги на счет разрешается только после регистрации ДДУ в Регистрационной палате

За сохранность сбережений покупателя отвечает банк-агент, он же и контролирует выполнение условий сделки. Когда дом будет сдан в эксплуатацию – кредитная организация переведет средства с эскроу-счета на счет бенефициара, а покупатель зарегистрирует право собственности на жилье. Законодательством установлен и предельный срок хранения денег на таких счетах – 6 месяцев.

До вступления в действие нового закона размещение средств на эскроу-счетах было не единственным способом обеспечения выполнения обязательств строителей. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. предусматривал и другие варианты:

  • Поручительство банка (правда, на практике этот вариант не прижился).
  • Взносы в так называемый «фонд дольщиков» (Компенсационный фонд долевого строительства) – для договоров, подписанных после 2017 года.
  • Страхование ответственности компании, строящей дом (в основном применяется в отношении договоров, которые были заключены с 2014 по 2017 годы).

Право выбора способа обеспечения исполнения условий договора принадлежало застройщику. Дольщику оставалось только с ним согласиться, надеясь на законодательную защиту. На сегодняшний день для старых договоров допускается использование прежних схем расчета – когда финансы перечисляются непосредственно строителям, а исполнение обязательств гарантирует Компенсационный фонд. Зато деньги дольщиков, пожелавших купить недвижимость после 01.07.2019 года, привлекаются исключительно через эскроу-счета.

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Главной задачей нововведения стала попытка решить актуальную проблему обманутых покупателей новостроек. Этой цели законодателям удалось достичь, но только частично. Действительно, у такой схемы есть несомненные плюсы:

  1. Деньги покупателя замораживаются до окончания стройки. Если что-то пойдет не так, покупателю вернут их в полном объеме.
  2. Если, например, за открытие аккредитива банкиры взимают солидную комиссию, то эскроу-счета являются для депонентов бесплатными.
  3. Средства, предназначенные для оплаты жилья, страхуются агентством по страхованию вкладов. Максимальная сумма страхового возмещения оставляет 10 000 000 руб.
  4. Эскроу-счета не подлежат аресту за долги депонента по кредитам, штрафам, алиментам и другим платежам.

Несмотря на преимущества таких сделок, свои минусы и подводные камни у них тоже есть:

  • Повышение цен на недвижимость. Многие покупатели квартир в новостройках выбирают их из-за низких цен, ведь на начальных этапах строительства такое жилье продается с большими скидками. Но принятие закона лишило застройщиков возможности строить дома на деньги клиентов. Теперь им приходится брать банковские ссуды под проценты, что отражается на стоимости.
  • Ограничения в размере страховых выплат. В случае банкротства строителей возмещению подлежит только 10 млн. руб., даже если на счете было гораздо больше денег.Эскроу-счет в долевом строительстве
  • Отсутствие индексации. Пока возводится объект, финансы будут храниться на заблокированном счете довольно долго. Эти средства никак не индексируются, проценты на них не начисляются. Если человек решит расторгнуть ДДУ или застройщик обанкротится – возвращена будет только размещенная на счете сумма без учета инфляции.

В тех случаях, когда строительная компания сдает объект вовремя, но квартира имеет изъяны – дольщику придется запастись терпением. Для решения спора покупатель и продавец обычно обращаются к независимым экспертам, которые установят, соответствует ли качество жилья заявленным характеристикам. В зависимости от того, кто выиграет спор, эскроу-агент либо переведет деньги строителям, либо вернет их владельцу.

Несмотря на недостатки эскроу-счетов, покупка квартир в новостройках с их использованием выглядит для дольщиков достаточно привлекательной. Вероятность потерять вложения для них существенно снижается, хотя риски банкротства застройщиков все равно никто не отменял.

Еще больше таким положением дел довольны банки. У них появилась возможность привлекать средства дольщиков, выдавать их же строителям под проценты и практически полностью контролировать процесс строительства. Зато у застройщиков особых причин для радости нет. Их издержки и стоимость возведения домов начали расти, а значит, растут цены и снижается спрос на жилье. В любом случае, окажется ли нововведение жизнеспособным – покажет время.

Автор статьи
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу.
Написано статей
259

Нужна юридическая поддержка квалифицированного юриста? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта и вам обязательно помогут!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять
Privacy Policy