Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

Нет времени читать статью целиком? Получите бесплатную юридическую консультацию уже через 5 минут

Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия

Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Варианты оформления сделки

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

• в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
• путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
• в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Особенности покупки новостройки в ипотеку

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

• для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
• средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
• заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

• продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
• умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
• отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
• предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
• аннулирование договора по подложным документам.

Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики инициируют процедуру умышленного банкротства. В результате дольщики остаются и без денег, и без квартиры, пусть и с правом требования возмещения от банкротящегося предприятия. Поскольку по закону дольщики являются кредиторами третьей очереди, по факту они редко дожидаются компенсации.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство. Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени. В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

• какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
• в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
• имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
• проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

• планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
• степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
• ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
• варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
• порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений. При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Что изменится с 2019 года

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2019 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

• застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
• инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
• средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
• как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Особенности покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

• продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
• продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
• продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
• проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

• продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
• квартира продается по цене значительно ниже рынка;
• предоставлены не все документы;
• в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
• квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
• квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия

Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно