Как передать квартиру в доверительное управление: понятие, порядок, документы, риски

Передача квартиры в доверительное управление: понятие, порядок, риски и опасности

Передача квартиры в доверительное управлениеЕсли человек является собственником одной или нескольких свободных квартир, он обычно принимает решение сдать жилье в аренду или продать его. Но совершение операций с недвижимостью требует времени и определенных навыков, которые есть не у всех. Чтобы избавить себя от лишних хлопот, можно передать жилплощадь в доверительное управление. Прежде чем доверить квартиру посторонним людям, стоит выяснить, как оформляется эта сделка и какие риски существуют для владельца.

Доверительное управление недвижимостью: что это такое?

Понятие договора ДУ дается в ст.1012 ГК РФ. В соответствии с указанным соглашением один участник сделки (учредитель управления) передает второй стороне (доверительному управляющему) право управлять недвижимостью, то есть совершать в отношении нее определенные действия.

Указанные действия должны производиться исключительно в интересах доверителя либо лица, на которое он укажет (выгодоприобретателя). При этом в законе есть оговорка: передача квартиры в ДУ не означает перехода права собственности на нее к управляющему

Все сделки с доверенными квадратными метрами управляющий заключает от собственного имени. Но в документации, которую подписывает агент, он должен указывать свой статус.

В соответствии с п.1 ст.1015 ГК РФ в роли доверительных управляющих вправе выступать коммерческие организации (например, риэлторские агентства) или ИП. Круг их полномочий, который зависит от предмета соглашения, может быть очень широким. Вот какие услуги оказывают такие компании:

  • Оплата квитанций за ЖКУ.
  • Уборка и ремонт жилого помещения.
  • Поиск арендаторов и покупателей.
  • Страхование квартиры.
  • Приобретение необходимой мебели и бытовой техники.
  • Обеспечение безопасности жилья от преступных посягательств (например, подключение сигнализации).
  • Представление интересов владельца в Росреестре.
  • Урегулирование разногласий с квартирантами и соседями.
  • Получение денег по заключенной сделке и перевод оговоренной суммы собственнику.

Таким образом, почти все хлопоты по решению финансовых и хозяйственных вопросов можно переложить на плечи управляющего. За услуги агентство получает определенную комиссию. Так, в случае сдачи объекта в аренду ее размер составляет примерно 10% годовой арендной платы.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Отношения между учредителем и управляющим выстраиваются на основании договора. Как и переход права собственности, каждый случай передачи объекта в доверительное управление должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Соглашение ДУ должно содержать несколько обязательных условий:

  1. Наименование сторон (доверительного управляющего, а также физического или юридического лица, в интересах которого работает агентство).
  2. Состав имущества, которым предстоит управлять (характеристики квартиры, ее адрес, основания возникновения права собственности).
  3. Срок действия соглашения.
  4. Размер и форма выплаты гонорара управляющему.

Если в тексте отсутствует хотя бы одно из этих условий, соглашение могут признать ничтожным.

Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Независимо от того, какие полномочия предоставлены доверительному управляющему, НДФЛ и налог на имущество должен платить собственник. При этом доходом будет считаться вся полученная владельцем сумма, без вычета комиссии агентства

Риски и опасности передачи жилья в доверительное управлениеПередача квартиры в доверительное управление

Главным плюсом ДУ является экономия сил и времени. Хозяину жилья, который подпишет договор и оформит полный пакет услуг, останется только получать деньги. Если речь идет об аренде, ему не придется постоянно контролировать жильцов, устранять возникшие неполадки и разбирать споры с соседями. Квартира будет приносить регулярный пассивный доход, при этом трудозатраты являются минимальными.

Существенным минусом является то, что этим доходом придется делиться с управляющим. Кроме того, для собственника существует значительное количество рисков. Вот самые распространенные ситуации:

  • Управляющий дает обязательство сдавать помещение славянам, а на самом деле сдает его, например, десятку гастарбайтеров. Результат может быть печальным – порча имущества, конфликты с соседями и проблемы с полицией. Еще хуже, если возникнут претензии со стороны миграционных органов: за размещение в квартире нелегальных мигрантов предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.
  • Вместо сдачи на длительный срок квартира сдается посуточно. Разницу агент кладет себе в карман. Имущество в таких случаях изнашивается гораздо быстрее, а платить за это приходится собственнику.
  • Если в период действия договора объект резко вырастет в цене и учредитель захочет его продать, соглашение придется расторгнуть. В этом случае владелец будет обязан выплатить управляющему компенсацию.
  • Иногда управляющие халатно относятся к выполнению своих обязанностей (например, в частности обеспечения сохранности жилья или перевода собственнику денежных средств). Но за это агента можно привлечь к ответственности согласно п.1 ст.1022 ГК РФ.

Чтобы избежать неприятных последствий, надо внимательно отнестись к выбору управляющего. Агентство, которому доверяют жилье, обязано иметь безупречную репутацию и, разумеется, лицензию на работу. Пункты договора не должны восприниматься двусмысленно, и при малейшем сомнении необходимо настаивать на его корректировке. Особое внимание стоит уделить порядку организации контроля за деятельностью агента.

Еще один важный момент – оплата услуг. Она может производиться в фиксированной сумме или в процентах. Лучше выбрать последний вариант: это будет хорошей мотивацией для посредника.

В России услуга доверительного управления востребована в основном на рынке коммерческой недвижимости. Что касается жилья, пока собственники относятся к такому варианту с осторожностью. Риски в этой сфере действительно существуют. Но если пригласить опытного юриста и грамотно оформить документы, можно свести их к минимуму.

Остались вопросы? Наши юристы готовы ответить на них прямо сейчас!

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
127
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий