Аренда или наем квартиры является практически единственным выходом из ситуации, если нет собственного жилья. В тех случаях, когда условия заключенного соглашения устраивают обе стороны, возникает вопрос: как правильно его продлить? Продление договора аренды жилых помещений действительно имеет немало особенностей, о которых стоит узнать подробнее.

Законодательное регулирование пролонгации

В гражданском законодательстве существует два вида договоров имущественного найма:

  • Аренда. Порядок заключения, продления и расторжения соглашений аренды регулируется нормами главы 34 ГК РФ.
  • Наем. Взаимоотношения между сторонами договора найма урегулированы положениями главы 35 ГК РФ.

Основное различие между ними заключается в том, что в случае с арендой жильем пользуются юридические лица, а по договору найма сторонами сделки выступают граждане. Однако процедура продления обоих видов договоров идентична, поэтому в разговорной речи обычно используется термин «аренда»

Согласно российскому законодательству, договоры аренды необходимо заключать в простой письменной форме. Если жилье сдается за срок не меньше года – требуется обязательная регистрация сделки в Росреестре (ст.683 ГК РФ). Такая необходимость вызвана тем, что данный вид аренды считается долгосрочным и рассматривается как обременение на недвижимость.



Но обращение в Росреестр связано с временными и финансовыми затратами. Поэтому собственники жилья предпочитают сдавать его на срок, не требующий дополнительных расходов, а по истечении указанного в договоре срока пролонгировать.

Способы пролонгации договора аренды

Перед продлением договора аренды в первую очередь стоит выяснить, на какой срок он был заключен. Если в тексте не указан конкретный период – по умолчанию считается, что договор действует 5 лет (п.1 ст.683 ГК РФ). В случае, когда стороны на такой вариант не согласны, они должны указать в тексте договора другой срок.



Затем придется выбрать способ пролонгации. В зависимости от условий, на которых заключено соглашение, а также от желания сторон, существуют следующие варианты продления:

  1. Автоматическая пролонгация. Если арендатор продолжает пользоваться жилплощадью и вовремя вносить платежи, а арендодатель не имеет к нему претензий – можно ничего не подписывать, договор автоматически будет считаться продленным на тех же условиях.
  2. Пролонгация посредством предварительного уведомления. Согласно ст.621 ГК РФ, уведомление должно быть сделано в письменной форме.
  3. Оформление допсоглашения. Обычно стороны выбирают этот вариант, если в целом их устраивает сотрудничество, но нужно изменить какой-то конкретный пункт договора (к примеру, величину арендной платы).

Иногда одним из способов пролонгации называют заключение нового договора, но с юридической точки зрения это не совсем верно. Фактически, в данной ситуации речь идет не о продлении, а о возникновении новых правоотношений.

Стоит сказать еще несколько слов об автоматической пролонгации. Данному варианту нередко отдают предпочтение собственники, сдающие несколько квартир и не желающие тратить время на подписание допсоглашений. Автоматическая пролонгация действительно имеет определенные удобства, но у нее есть и минусы:

  • Она не позволяет увеличить арендную плату: все условия должны остаться прежними. Для владельца жилья это может быть невыгодно, а в одностороннем порядке изменить стоимость аренды вряд ли удастся. Скорее всего, придется обращаться в суд, а результат непредсказуем.
  • Собственник может забыть про сроки, и договор автоматически продлится даже в случае, если арендатор стал нарушать свои обязательства (например, начал портить имущество или задерживать плату).
  • Расторжение договора в данном случае возможно только с обязательным предварительным уведомлением за 3 месяца.

Чтобы избежать подобных ситуаций, можно включить в текст договора прямой запрет на автоматическую пролонгацию. Это позволит собственнику при необходимости расторгнуть правоотношения, а арендатор будет знать, когда ему нужно съехать

Кто должен проявлять инициативу?

Обратиться с предложением продлить договор аренды жилья вправе любая из сторон: и арендатор, и арендодатель. Высылая письмо, рекомендуется сохранять квитанцию об отправке. В случае возникновения судебного спора этот документ может пригодиться.

Конечно, существует вероятность, что второй участник сделки найдет более выгодное предложение и передумает. Особенно это касается собственников жилья, желающих повысить арендную плату. Однако статья 621 ГК РФ дает добросовестным арендаторам преимущественное право на перезаключение договора.



Это означает, что человек, который снимал жилье и аккуратно выполнял свои обязанности, при прочих равных условиях имеет преимущество перед другими потенциальными арендаторами. Арендодатель должен письменно предупредить своего жильца о желании заключить новый договор в срок, указанный в соглашении, либо в разумный срок.

Продление договора аренды жилья: порядок действий

Таким образом, для продления договора аренды, если по каким-то причинам не применяется его автоматическая пролонгация, необходимо предпринять следующие действия:

  1. Обратиться к другому участнику сделки с предложением ее пролонгировать.
  2. Согласовать те условия, которые предполагается изменить. Если прийти к консенсусу не удалось – договор подлежит расторжению в связи с истечением срока.
  3. Заключить допсоглашение, включив в него скорректированные условия.
  4. Если аренда является долгосрочной – зарегистрировать соглашение о продлении в Росреестре.

Подписывать дополнительное соглашение должны те же лица, которые заключали основной договор. Делегировать право подписи другому лицу можно путем оформления доверенности у нотариуса.

В целом продление договора аренды квартиры не представляет особых сложностей. Продлять его можно сколько угодно раз – ограничений по количеству пролонгаций в законе нет. Главное – чтобы договор защищал интересы и арендатора, и арендодателя. Если документ ущемляет права одной из сторон или содержит противоречащие закону пункты – он может быть признан недействительным.

Уважаемые посетители сайта! В связи с регулярными изменениями в законодательстве, информация иногда устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять. Все случаи очень индивидуальны и базовая информация не гарантирует решение именно Вашей проблемы. Поэтому для вас на сайте круглосуточно работают онлайн-консультанты, которым вы можете задавать любые вопросы!