реституция в сделках с недвижимостьюЗаключение сделки с недвижимостью – дело хлопотное и ответственное. Покупателю предстоит найти деньги или оформить ипотеку, выбрать подходящий вариант, проверить объект на юридическую чистоту. Но даже успешное завершение процедуры и получение выписки из ЕГРН не дает стопроцентной гарантии того, что впоследствии договор не будет расторгнут. По разным причинам сделка может быть признана недействительной, что влечет за собой реституцию. Стоит разобраться в том, что это такое и насколько часто в судебной практике встречаются подобные случаи.

Реституция в гражданском праве: понятие и виды

Под реституцией в законодательстве понимаются имущественные последствия, вызванные признанием сделки недействительной. Основания признания недействительности гражданско-правовых договоров перечислены в ст.166 ГК РФ.

Данная норма права разделяет недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Оспоримой сделка считается в случае, если одна из сторон (либо третье лицо) в судебном порядке требует признания факта недействительности и готова доказать данный факт.



Основания, по которым продавец или покупатель недвижимости могут оспорить сделку, бывают следующими:

  • Ограниченная дееспособность стороны.
  • Заключение договора ребенком в возрасте от 14 до 18 лет.
  • Заключение договора под влиянием заблуждения, а также обмана, насилия, угроз либо тяжелого стечения обстоятельств (в последнем случае сделка признается кабальной).
  • Выход стороны за пределы своих правовых полномочий (к примеру, когда речь идет о представителе юридического лица).
  • Заключение сделки лицом, не осознающим значения своих действий.

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки (которые могут притворными или мнимыми) являются недействительными изначально, в силу положений закона. Так, недееспособные граждане не могут свободно распоряжаться своим имуществом из-за расстройства психики

Заведомо недействительными являются и договора, заключаемые детьми до 14 лет. Если факт продажи жилья несовершеннолетним будет установлен – сделка автоматически станет ничтожной. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца – вернуть деньги. Также к числу ничтожных относятся сделки, прямо противоречащие закону (например, стороны не зарегистрировали договор в Росреестре), основам правопорядка и нравственности.



Соответственно, если суд установил наличие перечисленных выше оснований – согласно ст.167 ГК РФ сторонам соглашения придется вернуть друг другу все полученное по сделке. Если это невозможно – сторона должна выплатить денежный эквивалент.

Реституция, то есть обязанность возврата денег и недвижимости другой стороне, может быть двух видов:

  1. Двусторонняя – взаимный возврат имущества.
  2. Односторонняя – когда полученное возвращает только одна сторона, действовавшая недобросовестно.

Также односторонняя реституция возможна, если второй участник сделки не успел исполнить свои обязательства (например, рассчитаться за купленную квартиру) либо исполнил их частично.

Основанием возврата сторон договора в первоначальное положение является исковое заявление о применении последствий ничтожной (либо оспоримой) сделки. Как правило, недовольный участник процесса заявляет реституционные требования вместе с подачей иска о признании договора недействительным, но подача двух раздельных исковых заявлений тоже не исключена.

В каких случаях реституция невозможна?реституция в сделках с недвижимостью

В некоторых случаях суд, даже признающий правоту истца, может признать реституцию сделки с недвижимостью невозможной. Так, если вернуть имущество в натуре не получится (к примеру, по причине его уничтожения), судьи соглашаются объявить сделку недействительной, но отказывают в реституции. В такой ситуации истец вправе потребовать компенсации, но на рассмотрение новых требований уйдет дополнительное время.



Отказы нередко случаются и в отношении самовольно возведенных построек. По мнению правоприменителей, согласие на реституцию означало бы признание права собственности на такое имущество за самовольным застройщиком.

Бывают и другие примеры. Отказ в реституции может последовать, когда она способна спровоцировать банкротство градообразующего предприятия. Подобный случай был рассмотрен в Постановлении Пленума ВАС РФ № 5905/04 от 19.04.2004 г. Кроме того, любой суд отклонит требования о возврате средств, которые участник сделки приобрел противоправным путем. Даже если эти деньги не перейдут в доход государства в результате конфискации – они останутся у второй стороны.

Реституция по сделкам с недвижимостью: другие примеры из судебной практики

Реституции по сделкам с недвижимостью – довольно распространенное явление в практике судов. Вот пара последних примеров.

  • Муж продал дом, являющийся совместной собственностью супругов, без ведома жены. Через полгода жена узнала об этом и обратилась в суд. Поскольку нотариальное согласие супруга на такие сделки является обязательным, судья признал договор недействительным и принял решение о применении двусторонней реституции.
  • В собственности ООО «Строймонтаж» имелась коммерческая недвижимость на сумму 10 млн.руб. Двое акционеров, владеющих по 20% уставного капитала, решили выйти из состава общества. Поскольку с добровольным возвратом денег возникли проблемы, бывшие участники обратились в суд с требованием выплатить им по 2 млн.руб. Однако за время разбирательства директор продал помещения. Возврат недвижимости в рамках реституции оказался невозможным: объекты оказались уже перепроданными. Суд признал договор купли-продажи недействительным, а в реституции и выплате компенсации отказал, сославшись на то, что истцы не являлись сторонами сделки. Но с этими аргументами не согласилась Экономколлегия ВС РФ. Нижестоящим судьям было разъяснено, что согласно ч.3 ст.166 ГК РФ право предъявления реституционных требований принадлежит не только сторонам, но и, в установленных законом случаях, иным лицам. Прежние судебные акты были отменены, и в результате нового рассмотрения с ответчика взыскали компенсацию.

Так что пострадавшие участники сделок с недвижимостью могут защитить свои права в суде. Однако разбирательства, связанные с возвратом переданного по таким сделкам имущества, являются довольно изнурительными. Поэтому перед подписанием договора стоит провести полную правовую экспертизу документов, а если есть сомнения – от сделки лучше отказаться.

Нужна консультация в режиме онлайн? Обращайтесь к дежурному юристу нашего сайта. Это бесплатно!