Как продать свою долю в квартире в 2019 году: условия, процедура, документы...

Продажа доли жилого помещения: пошаговая процедура

Продажа доли жилого помещения: пошаговая процедураПродажа доли жилого помещения – процедура, которая имеет несколько важных особенностей. Они касаются как соблюдения прав остальных владельцев жилья, так и других моментов. Чтобы сделать все правильно, стоит заранее выяснить, как продать долю в приватизированной квартире: пошаговая инструкция поможет избежать ошибок и оспаривания сделки в суде.

Условия продажи доли в приватизированной квартире

В первую очередь нужно учесть различия между такими понятиями, как «долевая собственность» и «совместная собственность». Расстаться со своей частью жилья можно только в случае, если доля выделена, а ее размер обозначен в правоустанавливающих документах.

Продать недвижимость, которая находится в совместной собственности, можно только целиком. В противном случае доли необходимо разделить, после чего совладельцы смогут ими распоряжаться.

С вступлением в силу Закона РФ № 172 от 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей стало необходимо заверять у нотариуса. Это касается даже случаев, когда доля продается другому собственнику. Без выполнения этого условия переход права собственности не зарегистрируют в Росреестре. Соответствующие изменения в законодательстве произошли после того, как дольщики в массовом порядке начали обращаться в суд за защитой своих интересов.

На сегодняшний день процесс продажи доли в приватизированной квартире выглядит следующим образом:

  • Продавец письменно информирует других владельцев о своем намерении реализовать жилплощадь. В уведомлении нужно указать условия продажи квадратных метров и их стоимость.
  • На обдумывание предложения совладельцам дается месяц. Когда в покупке доли заинтересовано несколько человек, предпочтение отдается предложившему лучшую цену.
  • Если срок истек, а совладельцы отказались или молчат, собственник может совершить сделку на свое усмотрение. При получении письменных отказов раньше установленного срока заключать договор с третьим лицом разрешается немедленно.

После этого сторонам предстоят стандартные действия. Участники составляют соглашение купли-продажи, заверяют его у нотариуса и передают готовые документы в Регистрационную палату.

Близкому родственнику доля продается в обычном порядке. Единственное различие заключается в том, что продавец теряет право на получение налогового вычета. В связи с этим продажа жилья родным часто происходит через оформление дарственной. Отчуждение части жилья людям, с которыми собственника связывает дальнее родство, производится по общей схеме

Перечень необходимых документов

Чтобы продать выделенную часть приватизированной жилплощади, владелец должен подготовить пакет документов. Вот их список:

  1. Внутренний паспорт (или свидетельство о рождении, если собственник не достиг совершеннолетия).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Согласие на сделку от мужа или жены, заверенное в нотариальной конторе.
  4. Выписка из ЕГРП или другой документ, удостоверяющий право собственности.
  5. Правоустанавливающая документация (например, дарственная, свидетельство о приватизации).
  6. Кадастровый паспорт, в котором содержатся основные характеристики помещения.
  7. Технический паспорт, выданный в БТИ.
  8. Письменные отказы всех совладельцев. При их отсутствии потребуются доказательства отправки уведомления людям, имеющим преимущественное право покупки.
  9. Если владелец является несовершеннолетним – разрешение от органов опеки.

В случае признания нотариусом правомерности сделки заверенные документы передаются в Росреестр. Согласно законодательству они должны быть зарегистрированы в течение 3 дней.

Разрешается ли продажа без согласия других собственников?

Далеко не каждый согласится на то, чтобы в квартире поселился посторонний человек. Но продать долю без согласия остальных хозяев закон не разрешает. В случае нарушения прав других собственников они могут в течение 3 месяцев оспорить сделку. Обычно такое происходит, если продавец не сообщил совладельцам о своем намерении или не дождался месячного срока, который установлен для получения ответа.

Продажа доли жилого помещения: пошаговая процедура

Какие возможны варианты?

Если получить согласие совладельцев затруднительно или вообще невозможно, люди обычно ищут обходные пути. Обычно в таких случаях используются следующие схемы:

  • Продажа через оформление залога. При отчуждении доли требуется учитывать интересы других совладельцев, но заложить недвижимое имущество можно. Этим правом иногда пользуются заемщики, которым срочно нужны деньги. Они оформляют кредит в банке или у частных инвесторов, а в качестве обеспечения предоставляют долю в квартире. Если заемщик не погашает долг в установленный срок, жилье переходит в собственность кредитора.
  • Дарение части жилого помещения. Собственник вправе подарить свою долю кому угодно, не спрашивая разрешения остальных владельцев. Здесь стоит уделить особое внимание составлению дарственной. Кроме того, документы о расчетах с покупателем придется составлять отдельно, ведь согласно договору доля будет передаваться безвозмездно.

Правда, не стоит исключать того, что обиженные совладельцы обратятся в суд. Если сделку признают мнимой, она будет отменена

Как решается вопрос с несовершеннолетним собственником?

Если отчуждаемая доля принадлежит ребенку, для ее продажи необходимо согласие службы опеки. Обратиться за ним могут как родители, так и опекуны, представляющие интересы несовершеннолетнего.

Выдается разрешение на том условии, что ребенку будет предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. После оформления документов на новое жилье его необходимо сразу зарегистрировать. Сделки с долями, принадлежащими детям, должны быть в обязательном порядке заверены нотариально.

Особенности оспаривания сделок с долями

Рассматривая многочисленные споры между дольщиками, судьи учитывают разные факторы. Прежде всего это своевременное и подробное уведомление других владельцев. Если обнаружится, что их права были нарушены, сделка будет отменена.

Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Бывают ситуации, что один из совладельцев категорически возражает против сделки, но и сам не хочет выкупать долю. Такие вопросы тоже приходится решать в судебном порядке. Продавец может мотивировать свое решение необходимостью срочной продажи или, например, невозможностью проживания в одной квартире с другим собственником. Право на оспаривание сделок с долями имеют их участники, совладельцы и третьи лица, считающие, что их права были нарушены. При этом важно соблюдение сроков исковой давности. Например, для совладельцев срок оспаривания составляет 3 месяца с момента получения информации о продаже доли

Для признания сделки ничтожной установлен период в 3 года. Когда дело идет о нарушении интересов третьих лиц, они вправе обратиться в суд в течение 10 лет с момента получения соответствующей информации.

Как заплатить налог?

Продажа доли в жилом помещении – сделка, которая облагается налогом. Его размер по состоянию на 2019 год составляет 13%. Для уведомления налогового органа необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Окончательный срок ее сдачи – 30 апреля того года, который следует за годом заключения сделки.

От уплаты налога владелец освобождается в следующих случаях:

  • Жилье находилось в собственности не меньше трех лет. Моментом начала владения признается дата регистрации документов в Росреестре.
  • Доля стоит меньше 1 миллиона рублей.

Если продавец получил за часть помещения больше 1 миллиона рублей, он приобретает право на соответствующий налоговый вычет.

Продажа доли в квартире, на которую оформлено право собственности – процесс, требующий строгого соблюдения всех формальностей. В противном случае остальные владельцы оспорить сделку: споры между дольщиками не являются редкостью в судебной практике. Но человек, который намерен расстаться со своей частью помещения, всегда может сделать это на законных основаниях. Если же нет уверенности в том, что удастся оформить все грамотно, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
78
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий