Налог при продаже квартиры по переуступке: что говорит закон?

Налог при продаже квартиры по переуступкеОперации с квартирами в новостройках встречаются на рынке недвижимости довольно часто. Такое жилье привлекает заманчивыми скидками от застройщиков, возможностью оплатить объект в рассрочку, богатым выбором предложений.

Но иногда у людей, которые купили его по ДДУ, возникает необходимость продать квартиру. Также подобного рода схемами иногда пользуются инвесторы. В связи с этим возникает вопрос: надо ли платить налог с продажи. Ведь жилплощадь может находиться в процессе строительства, и права собственности на нее еще нет. Вот что по этому поводу говорит закон.

Нюансы оформления сделки

Порядок оформления сделок, связанных с переуступкой, во многом зависит от того, полностью или частично продавец жилья рассчитался с застройщиком. Если сумма, указанная в ДДУ, выплачена полностью – уведомлять строительную компанию о предстоящей продаже жилья не требуется. Соответствующая информация содержится в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

В случае частичного погашения долга клиент обязан письменно уведомить застройщика о переуступке прав. Доказательства отправки уведомления необходимо сохранить. За свое согласие строители в большинстве случаев требуют оплату, размер которой составляет несколько процентов от суммы договора

Дальнейшая процедура будет выглядеть так:

  • Продавец ищет покупателя на недостроенное жилье. Этим можно заняться самостоятельно, с помощью застройщика либо риэлторского агентства.
  • Если для покупки были использованы ипотечные деньги – придется обратиться в банк для получения разрешения на продажу и переоформления ипотеки на другое лицо. Оценка платежеспособности нового заемщика будет производиться в течение нескольких дней. Если банкиры дают добро – старый кредитный договор закрывается, а новый подписывается с будущим собственником.
  • Заключается соглашение между застройщиком, покупателем и продавцом. Обычно большая часть его пунктов соответствует положениям, указанным в ДДУ.

Составление такого документа имеет свои тонкости. В тех случаях, когда у сторон недостаточно правовых знаний, стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Это поможет избежать неприятных неожиданностей и возможного признания сделки недействительной.

Кто уплачивает налог?

Еще один важный вопрос – кто должен уплачивать подоходный налог и в каком размере. Покупатель от этой обязанности освобождается, ведь он не получает никаких доходов.



Что касается переуступающих свои права дольщиков, эта категория лиц раньше освобождалась от налогового бремени. Но в результате произошедших изменений в законодательстве дольщики тоже стали обязаны делиться с государством.

Налоговой базой в данном случае будет разница в цене, по которой объект был куплен у застройщика, и стоимостью его продажи. Ставка налога является стандартной – 13% (для нерезидентов – 30%). Например, если человек приобрел жилье за 1 000 000 руб., а продал за 1 500 000 руб. – налогообложению подлежит полученная прибыль в 500 000 руб.

Когда квартира продается за сумму, которая равна либо меньше уплаченной застройщику – налог взиматься не будет. Но такие случаи редки, ведь чем ближе срок сдачи новостройки – тем дороже становится жилье.

Способы снижения налогового бремениНалог при продаже квартиры по переуступке

Для большинства дольщиков размер налога, подлежащего уплате после оформления сделки – это большие деньги. Поэтому люди интересуются, можно ли освободиться от налоговой повинности или хотя бы снизить затраты. Для этого есть несколько способов:

  1. Применение налогового вычета, предельная величина которого составляет 1 млн. руб. Для его получения необходимо подать заявление и документы по сделке в территориальное отделение ФНС РФ.
  2. Уменьшение размера прибыли при оформлении сделки. К примеру, гражданин приобрел объект у застройщика за 2 000 000 руб., а продает за 2 500 000 руб. В этой ситуации можно прописать в соглашении переуступки первоначальную сумму (2 000 000 руб.), а остальные полмиллиона оформить гарантийным письмом. В нем указываются паспортные данные дольщика и покупателя, а также подробные условия выполнения договоренностей. Письмо рекомендуется заверить в нотариальной конторе: это поможет взыскать с покупателя недостающую сумму, если что-то пойдет не так.

Также встречаются случаи, когда договоры переуступки прав на жилье заключают близкие родственники: дети, родители, супруги. В такой ситуации у сторон не возникает обязательств перед законом по уплате налогов. Но получение ипотеки станет маловероятным: обычно банки отказывают в открытии кредитной линии по причине прямого родства между сторонами

Риски для сторон

Продавая квартиру по переуступке, продавец почти ничем не рискует. Что касается покупателя, для него определенные риски существуют. Например, если дольщик не полностью расплатился с застройщиком либо отсутствуют доказательства оплаты, долги перейдут на будущего собственника. Поэтому перед покупкой нужно потребовать у второй стороны квитанции о произведенных выплатах.

Не стоит игнорировать и риски, связанные с возможной задержкой сдачи объекта, его заморозкой по причине судебных разбирательств, банкротством строительной компании. Несмотря на все попытки властей нормализовать ситуацию на рынке первичного жилья, такие случаи нередки.

Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.

Так что в большинстве случаев продавцам квартир по переуступке приходится перечислять средства в бюджет государства. Освобождение от этой необходимости возможно лишь при определенных условиях. Остается надеяться только на налоговые льготы, ведь многим гражданам они действительно положены.

Автор статьи
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу.
Написано статей
326

Вам требуется совет квалифицированного юриста по недвижимости? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта прямо сейчас — это бесплатно!




Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять
Privacy Policy