Расторжение договора купли продажи квартиры в 2019 году

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи недвижимости всегда сопровождается оформлением договора. Но иногда возникают ситуации, когда его приходится расторгать. Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018-2019 году возможно как из-за несоблюдения его пунктов, так и по доброй воле сторон. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, будет положительным. Но при этом важно соблюдение целого ряда юридических тонкостей, о которых стоит знать.

Случаи, в которых сделку можно отменить

Ситуации, в которых обе стороны согласны отменить сделку, являются скорее редкостью. В большинстве случаев на этом настаивает или продавец, или покупатель, и вопрос приходится решать через суд. Форма расторжения всегда аналогична форме заключения сделки.

В соответствии со ст.450 ГК для отмены договора в одностороннем порядке надо иметь веские причины. Например, если договор разрывается по инициативе покупателя, серьезными нарушениями со стороны продавца могут являться:

  • Отказ выписываться или фактически выселяться с занимаемой жилплощади.
  • Наличие у жилья недостатков, если покупатель не был предупрежден о них заранее. Расторжение сделок из-за скрытых дефектов встречается в практике судов нередко.
  • Непредоставление продавцом документов, относящихся к предмету сделки, в разумный или установленный в соглашении срок.

По инициативе продавца сделка обычно расторгается в связи с неоплатой, а также если покупатель отказывается принимать объект по разным причинам.

Невыплата денег еще не означает, что покупатель оказался мошенником или в один момент передумал. Она может быть вызвана и объективными причинами. Например, ПФР задерживает перечисление средств материнского капитала, или банк находится в раздумьях, одобрять ли заявителю ипотеку.

Еще одной головной болью могут стать прописанные жильцы. Например, люди, временно выписанные в связи с пребыванием в психдиспансере, не утрачивают свое законное право проживания в квартире. То же самое касается выписки людей, находящихся в местах лишения свободы.

Стоит учитывать и права пожилых людей, заключивших договор ренты. Несмотря на то, что они утрачивают право собственности на квадратные метры, выселить их никто не вправе до конца жизни.

Прежде чем отказаться от покупки или продажи квадратных метров, надо учитывать последствия. Например, если покупатель уже дал продавцу сумму в качестве залога, вернуть ее не получится.

Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Также в судебной практике бывает, что пойти на расторжение договора стороны вынуждают непредвиденные обстоятельства. Например, внезапно появляется один из родственников продавца, настроенный добиваться отмены сделки через суд. Разумеется, такое положение дел покупателя не устраивает, ведь его не предупреждали о возможных проблемах. У одной из сторон может умереть близкий человек, вследствие чего покупатель или продавец бывают вынуждены отменить сделку. Нечасто, но все же случаются стихийные бедствия и пожары, вследствие которых помещение становится непригодным к использованию. И таких примеров может быть множество.

От процедуры расторжения нужно отличать процесс признания сделки недействительной. Последнее происходит, когда сделка явно противоречит закону, выясняется, что одной из ее сторон стал несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин, и в некоторых иных случаях.

Особенности расторжения соглашения до регистрации

Проще всего расторгнуть сделку до регистрации права. Пока оно не передано, помещение еще считается имуществом продавца. Чтобы прекратить действие договора, необходимо соглашение сторон о его прекращении. Оно требуется для того, чтобы стороны могли защитить свои права в суде, если возникнет спор.

Когда такое решение принимается сторонами на стадии регистрации, они должны будут обратиться в Росреестр с двумя документами:

  1. Соответствующее соглашение.
  2. Совместное заявление с просьбой прекратить процесс регистрации.

Если покупатель и продавец пользовались услугами нотариуса или риэлторов при заключении сделки, для расторжения им нужно обратиться туда же. При отказе второй стороны расторгать сделку придется получить его письменный отказ и обращаться в суд. Образец заявления о начале или прекращении госрегистрации есть в интернете.

Расторжение после регистрации сделки

образец договора на расторжение сделки

Расторгнуть договор, когда новый владелец зарегистрировал право и занял квадратные метры, несколько сложнее. Ведь это возможно только в период действия соглашения, а когда условия сделки исполнены, расторгать по сути уже нечего.

В такой ситуации есть два варианта. Если вернуть все на свои места предполагается по обоюдному согласию, стороны могут заключить следующий договор. Другими словами, новый собственник продаст квартиру прежнему владельцу, и все будут довольны.

Второй вариант – признание сделки недействительной по решению суда. Чтобы она была отменена, сторонам придется привести веские аргументы. Основания признания договора недействительным прямо указаны в законе. Вот их перечень:

  • При заключении были нарушены законодательные нормы.
  • В сделке участвовал несовершеннолетний, ограниченно дееспособный либо недееспособный гражданин.
  • Во время подписания бумаг человек не отдавал отчет собственным действиям.
  • Имели место угрозы или насилие по отношению к участникам сделки.
  • Сделку признали притворной или мнимой. Такое бывает, когда граждане предоставляют поддельные документы, ущемляют права несовершеннолетних, переписывают жилье на подставных лиц, чтобы уберечь его от ареста.

Недействительный договор подлежит аннуляции, и все исполненное в его рамках должно быть возвращено. В этом состоит отличие от расторжения сделки, которое еще не означает обязательный возврат имущества.

Решение вопроса в досудебном порядке

Инициировать расторжение ДКП (договора купли-продажи) вправе любая из сторон. Прежде чем иск попадет в суд, нужно принять меры к досудебному урегулированию спора. Например, если регистрация уже была произведена, стороны подают в Росреестр новый договор и производят обратную продажу. При отсутствии взаимопонимания вопрос решается в судебном порядке.

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи

Процедура расторжения в суде

Обращаться в суд имеет смысл, если нет надежды уладить дело миром. Здесь возможна серьезная ошибка со стороны истца. Нередко люди требуют расторжения сделки, а потребовать возврата собственности забывают.

Поскольку суд вправе принимать решение только в рамках искового заявления, результат может быть не тем, на какой рассчитывали. В ГК РФ прямо указано: когда регистрация перемены прав на помещение уже состоялась, решение суда относительно расторжения сделки не влечет окончания полномочий покупателя.

В результате истцу приходится обращаться в суд дважды, тратить деньги и время. Чтобы не попасть в невыгодную ситуацию, в иске должно быть прописано два требования: о расторжении и о возврате жилья. Также стоит потребовать возмещения морального ущерба, если он был причинен. Еще один вариант – составить два отдельных исковых заявления.

При обращении в суд заинтересованная сторона должна предоставить:

  1. Иск с указанием сути претензий и обоснованных требований.
  2. Копию сделки купли-продажи квадратных метров.
  3. Все, что может послужить доказательством неисполнения обязательств второй стороной. Это может быть, к примеру, квитанция о перечислении суммы, которая гораздо меньше указанной в договоре.

Судебное заседание заканчивается либо отказом в иске, либо удовлетворением исковых требований. Кроме возврата имущества, могут присудить и возмещение убытков. Если иск удовлетворен, в Росреестр подается заявление, и данные о владельце недвижимости будут изменены.

Сроки при расторжении сделок

Общий срок давности по сделкам, связанным с куплей-продажей, установлен в 3 года. После 3 лет придется доказывать, что срок был пропущен по уважительным причинам и подлежит восстановлению. В то же время обратную сделку можно совершить в любой момент, ведь это самостоятельное юридическое действие.

Стоит сказать и о сроках, которые даны участникам на принятие решения, если вторая сторона предлагает расторгнуть соглашение. По умолчанию на уведомление нужно отреагировать в течение месяца, но в документах может быть установлен другой срок.

Как избежать проблем

Нередко расторжение договора является вынужденной мерой, но возможные риски можно снизить. Например, для покупателя распространенной проблемой бывает несвоевременное освобождение жилплощади продавцом.

Чтобы этого избежать, нужно четко зафиксировать все сроки документально, а факт передачи квадратных метров отразить в специальном акте. Также в договор должен быть внесен порядок, дата оплаты купленного помещения и другие детали.

Многое зависит и от помощников, которые выбрали покупатель или прежний владелец. Если сделка оформляется через агентство недвижимости, к его выбору нужно подойти со всей ответственностью. Не стоит безоговорочно верить рекламе. Лучше проверить юридические документы, лично оценить офис, поведение сотрудников.

О многом сказать может даже сайт компании. Красочный одностраничный лендинг с заманчивыми обещаниями должен не обрадовать, а насторожить. Зато ресурс в сдержанном стиле с полезной информацией, которая регулярно обновляется – хороший признак. Также не будет лишним проверить, как давно зарегистрировано доменное имя — проверить можно здесь.

Любая операция, связанная с недвижимостью – это всегда серьезное решение и солидные деньги. Расторжение купли-продажи квартиры – процесс еще более серьезный и имеющий свои тонкости. В большинстве случаев спорные вопросы приходится решать в судебном порядке. Чтобы сделать все грамотно, нужно внимательно составлять и проверять документы, уметь оперировать законами, а еще лучше — воспользоваться услугами хорошего юриста.

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
88
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий