Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2019

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание 2019 году. Как не ошибиться с выбором на столь большом рынке предложений от застройщика. Строительство многоквартирных домов во многих городах России идет достаточно активно. Многие покупатели выбирают жилье именно в таких домах, а не на вторичке. На это есть немало причин: покупка в новостройке часто обходится дешевле. Застройщики стараются привлечь клиентов и предлагают скидки, особенно на ранних этапах строительства.

Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Человек имеет возможность купить недвижимость «под ключ» или сэкономить, выбрав вариант с черновой отделкой. Практически все новые жилые комплексы имеют развитую инфраструктуру. У них есть парковки, детские площадки, облагороженная придомовая территория. Но приобретение жилья в новом или строящемся доме имеет свои особенности, о которых стоит знать. Внимательно прочитайте статью, ваша осведомленность поможет избежать подводных камней.

Основные этапы покупки недвижимости

Прежде всего нужно представлять, как происходит покупка жилья в новом доме. Сориентироваться поможет пошаговая инструкция актуальная для 2018 года. Чтобы правильно выбрать объект, застройщика и оформить все грамотно, покупателю необходимо:

  • Определиться с районом, бюджетом покупки, найти подходящее предложение. Действовать можно самостоятельно или с помощью риэлтора;
  • Досконально изучить информацию о застройщике: посетить офис строительной организации, посмотреть документы, пообщаться на форумах с другими клиентами продавца;
  • Осмотреть выбранный объект. При осмотре прежде всего стоит обратить внимание на стены: проверить герметичность швов, посмотреть, хорошо ли выровнены углы и сама поверхность. Необходимо убедиться в отсутствии щелей, которые свидетельствуют о грубом нарушении строительных стандартов. На стенах не должно быть мокрых или темных пятен: такая стена начнет промерзать, на ней может появляться грибок. Если квартира продается с отделкой, также нужно проверить ее качество;
  • Подписать договор купли-продажи. Если все устраивает, можно подписывать соглашение. Лучше всего это делать с помощью независимого юриста;
  • Внести  оплату за жилье (в зависимости от условий соглашения она может быть полной или частичной).

После окончания строительства клиент осматривает квартиру и при необходимости предъявляет претензии. После устранения недостатков подписывается акт приема-передачи, покупатель получает ключи и оформляет жилье в собственность.Все замечания должны фиксироваться документально. Не стоит доверять обещаниям застройщика моментально все исправить. Это распространенная ошибка покупателей, но заставить строителей что-то сделать в таких случаях бывает трудно.

план квартиры

Переезжать в новую квартиру и ремонтировать ее лучше после получения документа о собственности. До этого момента на осмотр жилплощади могут приходить сотрудники БТИ. Если они обнаружат различия с тем, как жилье выглядело после ввода в эксплуатацию, то могут потребовать придать ему первоначальный вид.

Оформлять право собственности можно как самостоятельно, что будет дольше, но дешевле, так и с помощью агентства недвижимости. Для получения выписки из ЕГРП нужно предъявить в регистрационную палату документ о запуске в эксплуатацию, а также акт приема-передачи. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ.

Когда свидетельство получено, пора идти в паспортный стол и прописываться. С собой необходимо взять паспорта членов семьи, документ о праве собственности, выписку с прежнего места жительства и заявление от каждого из будущих жильцов.

Особенности покупки квартиры с ипотекой

Мало кто может позволить себе купить недвижимость на собственные средства. Для многих россиян единственным вариантом обзавестись жильем становится ипотека.

квартира в новостройке с видом на город

Если человек хочет воспользоваться одной из ипотечных программ, он сначала заключает с застройщиком договор бронирования. Это соглашение предоставляется кредитору вместе с паспортом, документами о доходах и другой документацией по требованию банка.

Если кредит будет одобрен, подписывается трехстороннее соглашение. Сторонами являются банк, заемщик и строительная организация. Затем сделка регистрируется, и через 10 дней клиент получает выписку из ЕГРП.

Условия ипотеки зависят от того, какие документы готов предоставить клиент. Поскольку ипотека – кредит долгосрочный, от заемщика требуется хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и наличие стабильного дохода. От льготников (молодые и многодетные семьи, чернобыльцы, работники бюджетной сферы и так далее) потребуется подтверждение права на льготы.

Особенности покупки квартиры по ДДУ

Когда люди покупают квартиру в строящихся домах, необходимо заключить предварительный договор долевого участия. Так как объекта недвижимости на момент его подписания еще не существует, нужно проверять наличие в договоре следующих пунктов:

  • Фиксированная цена, которая может измениться только в результате расхождения с фактической площадью после проведения замеров БТИ;
  • Полное описание объекта с указанием адреса и технических параметров;
  • Срок, в течение которого жилье будет построено и передано дольщикам;
  • Ответственность, которую несет застройщик за нарушение обязательств;
  • Необходимость внесения застройщиком коммунальных платежей с момента ввода жилья в эксплуатацию до момента заселения.

Скачать образец- Договор долевого участия в строительстве

Как правило, продавец сам передает такие договора в уполномоченные органы для регистрации. Срок их подачи также должен быть зафиксирован в соглашении.

Владельцу жилья коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приемки и получения ключей. Обычно это происходит через определенное время после заселения.

Приобретение новостройки с учетом имеющегося жилья

Чаще всего люди покупают жилье не для инвестиций, а для улучшения своих жилищных условий. Если покупателю нужно продать свою недвижимость и купить квартиру большей площади, поможет такая схема, как зачет вторичного жилья. Существует два способа реализации этого проекта:

  1. Клиент и строительная организация подписывают договор о реализации вторичного жилья. Продажей жилплощади занимается или штатный специалист застройщика, или риэлторское агентство по договоренности. В соглашении указываются сроки, за которые предстоит реализовать квартиру: в среднем это около трех месяцев. Одновременно ставится бронь на жилье в новостройке. Если за оговоренный срок квартира не будет продана, бронь снимается.
  2. Застройщик сам выкупает у клиента вторичное жилье и делает это, как правило, сразу. Такая сделка не слишком выгодна для клиента, который теряет до 30% стоимости жилья. Но иногда строители принимают квартиры в зачет только на таких условиях и получают неплохую прибыль от их продажи. Кроме того, продать и купить жилье по такой схеме можно максимально быстро, поэтому некоторые покупатели выбирают такой вариант.

Тип договора о приобретении жилья в новом доме зависит от стадии, на которой находится строительство. Это может быть договор долевого участия, купли-продажи, а также переуступки прав требования.

Какие документы требуются от покупателя

Перечень документов, необходимых для заключения договора, может отличаться. Но существует общий список, включающий в себя следующие бумаги:

  • Соглашение, подтверждающее участие в долевом строительстве;
  • Паспорта и заявления всех, кто участвует в сделке;
  • Проектная декларация;
  • Документы о праве собственности на землю;
  • Кадастровый план;
  • Разрешение на строительство дома от государственных органов;
  • План объекта с обозначением адреса, количества и этажности помещений;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Также в комплект документов входит согласие супруга, заверенное нотариусом, и свидетельство о браке. В случае покупки квартиры в ипотеку клиент предоставляет договор с банком и закладную, оформленную в установленном законом порядке.

Как оплатить жилье в новостройке

Процесс оплаты купленной квартиры не представляет ничего сложного, но нужно знать, как это сделать правильно. Она производится сразу после заключения соглашения и его государственной регистрации. Деньги переводятся на расчетный счет строительной компании. Во многих случаях сначала переводится часть денежных средств, а остальная сумма выплачивается в рассрочку.

Иногда применяется и аккредитивная форма расчетов. При такой форме деньги за купленную недвижимость поступают на аккредитив – специальный счет в банке. Согласно условиям аккредитива строительная компания получает средства только тогда, когда право требования по ДДУ перейдет к покупателю. Другими словами, до официальной регистрации сделки застройщик денег не увидит.

Несколько иначе обстоит дело с квартирами, которые оформляются через ЖСК. Для покупки жилья в жилищно-строительном кооперативе будущий владелец должен выплатить пай. Поскольку эти действия не подлежат регистрации, такая сделка считается довольно рискованной, но тем не менее законной.

При оформлении документов не стоит забывать о налоговом вычете, который может получить заемщик. Если человек регулярно платит налоги, он вправе претендовать на возврат части перечисленных государству денег. Максимальная сумма налогового вычета на сегодняшний день составляет 260 000 рублей.

Скачать  образец — Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Покупая квартиру в новостройке, человек получает возможность приобрести просторное жилье по сравнительно низкой цене. Но подводные камни тоже существуют, и предугадать проблемы иногда не может даже опытный юрист. Вот основные риски, с которыми сталкивается покупатель такого жилья:

  • Внезапная заморозка строительства;
  • Затягивание сроков со стороны застройщика (долгострой);
  • Оформление договора с нарушением прав покупателя;
  • Отсутствие коммуникаций или проблемы с их вводом в строй;
  • Нарушение норм пожарной безопасности;
  • Низкое качество построенного жилья (когда, например, при строительстве используются дешевые ненадежные материалы).;
  • Земля, на которой построен дом, имеет другое назначение или была оформлена по договору аренды.

Определенных проблем можно избежать, если заключать сделку в присутствии нотариуса. Лучше немного потратиться, но быть уверенным, что договор соответствует закону и в будущем не возникнет проблем.

Некоторые предпочитают приобретать недвижимость еще на стадии котлована. Такая покупка позволяет сэкономить до трети стоимости, к тому же клиент может обсудить со строителями детали проекта. Но всегда есть риск, что возникнут трудности со своевременной сдачей дома. Застройщик может неправильно оценить свои возможности: иногда у него не хватает средств, и проблемы с контролирующими органами тоже случаются.

Так что спешить с покупкой квартиры не стоит. Предложений на рынке недвижимости немало, но и недобросовестных компаний на нем тоже достаточно. Сначала нужно рассчитать свои возможности, определиться с застройщиком и тщательно его проверить.

Покупатели часто интересуются, как проверить строительную компанию. Прежде всего стоит ознакомиться с документацией: учредительными документами, годовыми отчетами, аудиторским заключением о деятельности за последний год.

Также желательно убедиться в том, что застройщик не был ответчиком в судах. Для этого надо зайти на сайт http://kad.arbitr.ru/ и проверить картотеку по ИНН строительной компании. На другом ресурсе можно произвести проверку по судам общей юрисдикции: https://sudrf.ru/index.php?id=300#sp.

Стоит поискать и отзывы в интернете. Если негатива слишком много, это повод насторожиться. Но и хвалебным отзывам в огромном количестве доверять не стоит: скорее всего они заказные.Также стоит обратить внимание на поведение продавца. Застройщики с подмоченной репутацией часто проводят агрессивную маркетинговую политику, занимаются демпингом, настаивают на срочном заключении соглашения.

У покупки квартиры в новостройке есть немало преимуществ. Клиент получает юридически чистое жилье без сомнительного прошлого, с новыми коммуникациями и удобной планировкой. Банки тоже часто одобряют ипотечные кредиты на такое жилье. Но поскольку существует риск встретиться с недобросовестным застройщиком, нужно проявлять бдительность. Если не пожалеть времени и вникнуть во все тонкости оформления, можно совершить безопасную и выгодную сделку.

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
61
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий