Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы

покупка квартиры по переуступке прав в новостройке

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье. Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора. Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

  1. Договор долевого участия (ДДУ), который необходимо регистрировать в госорганах. Переуступить права в этом случае надо до того момента, когда будет подписан акт о приемке жилья.
  2. Предварительное соглашение купли-продажи. Регистрировать его нет необходимости. Переуступить право необходимо до момента заключения основного договора купли-продажи.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Получение выписки из ЕГРН через Росреестр
Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

квартиры в новостройке

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией. Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг. Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

квартира мечты

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
42
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий

Adblock
detector