Приобретение недвижимости по одной из ипотечных программ – серьезный шаг, который не терпит спешки. Особым спросом у покупателей пользуется уже построенное жилье: всегда можно подобрать подходящий вариант, и рисков меньше, чем в случае с новостройками. Но приобретение квартиры у собственников с помощью заемных средств тоже имеет свои особенности и подводные камни. Если принято решение заключить такую сделку, как покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке, пошаговая инструкция-2019 станет хорошим помощником.
Как оформляется сделка
Первый вопрос, который возникает у будущих новоселов – с чего начать. Процедура покупки жилья на вторичке состоит из нескольких этапов:
- Выбор кредитной организации. Ипотечные программы предлагают почти все банки. Денежные средства могут выдаваться под залог имеющейся недвижимости, но чаще в качестве обеспечения выступает вновь приобретаемая квартира. Несмотря на обилие предложений, большинство заемщиков предпочитает работать с крупными финансовыми учреждениями: Сбербанк, ВТБ-24, группа «Райффайзен».
- Подготовка документов. Перечень может немного отличаться в зависимости от банка. Но в любом случае придется предоставить паспорт, документы, подтверждающие занятость и уровень дохода, свидетельства о рождении детей и о браке. Рассмотрение заявки может занять до двух недель. В случае одобрения кандидатуры заемщика ему дается время на поиск подходящего варианта. Как правило, за 3-4 месяца вопрос решается.
- Подбор жилья. Одни покупатели действуют без риэлтора, другие предпочитают обратиться в агентство недвижимости. Если действовать самостоятельно, это позволит сэкономить от 1 до 10%, но процесс может затянуться. Грамотный специалист по недвижимости поможет быстро подобрать нужный вариант и сбить цену. Кроме того, риэлторы проверяют недвижимость на юридическую чистоту. Но при оформлении ипотеки жилплощадь будет проверена и банком. Купить квадратные метры можно как у физического лица, так и у юридического лица.
- Оценка жилого помещения – один из самых важных моментов. Обычно банки готовы выдать до 90% суммы, в которую оценена квартира. Но величина ссуды определяется исходя из ликвидационной цены жилья, которая примерно на 15% ниже рыночной стоимости. Это своего рода «подушка безопасности» для кредитной организации. Банк должен быть уверен, что при необходимости квартиру удастся быстро продать. Результат процедуры оформляется в виде отчета с заключениями оценщика. Ее стоимость составляет от 5 000 до 40 000 руб. в зависимости от расположения жилья и его площади.
- Страхование жилья. Практически во всех случаях заемщику приходится за свой счет страховать недвижимость. В некоторых банках также требуется страхование жизни и здоровья. Отказ от страхования жизни вряд ли повлияет на решение кредитного комитета, но процентная ставка может быть выше.
- Заключение кредитного соглашения. Его составляет банк, и внести коррективы заемщику вряд ли удастся: останется только внимательно все прочитать и подписать. Прежде всего нужно проверить реквизиты, процентную ставку и условия ее повышения, дополнительные обязанности заемщика, последствия просрочки.
- Заключение договора купли-продажи. Когда все формальности согласованы, подписывается основной договор. Это соглашение бывает двусторонним или трехсторонним (иногда в подписании принимает участие кредитная организация). В некоторых случаях его заверяют нотариально, но придется нести дополнительные расходы.
- Регистрация документов в Росреестре. Для этого необходимо подать заявление и заплатить 2 000 руб. госпошлины.
- Передача денежных средств. Наиболее безопасными формами расчетов считаются банковская ячейка и аккредитив а также самая безопасная сделка проходит через нотариуса. Рисков здесь меньше как для продавца, так и для покупателя. Намного реже деньги передают наличными или переводят их на банковский счет продавца.
При покупке жилья в ипотеку пошаговая инструкция примерно так и выглядит. Но есть еще один важный момент – оформление закладной на недвижимое имущество.
Как оформляется залог
После оформления договора жилье остается в залоге у банка до момента полного возврата кредита. На весь период кредитования на нее накладывается обременение. Продать квадратные метры без согласия банка не получится, да и на сдачу в аренду придется получать разрешение. Для оформления залога нужно подготовить весь пакет документов на объект:
- Бумаги, удостоверяющие право (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство).
- Копия каждой страницы паспорта собственника (если владелец – несовершеннолетний, потребуется копия свидетельства о рождении).
- Согласие мужа или жены, а в случае необходимости – органов опеки.
- Выписка из ЕГРП (в некоторых случаев ее заказывают банки).
- Справка о составе семьи.
К этому комплекту прикладывается заключение оценщика. Аналогичный пакет документов необходим и для заключения договора страхования.
Чтобы не было временного разрыва, все три договора (кредитный, купли-продажи и залога) обычно подписываются одновременно.
Какие требования предъявляются к претендентам на получение ипотеки
Клиентам, желающим взять ипотеку, рады во всех банках, ведь такие сделки приносят кредиторам самую большую прибыль. Но поскольку речь идет о больших деньгах, кандидатуры заемщиков рассматривают тщательно. Как правило, они должны соответствовать следующим требованиям:
- Достижение 21 года. Предельный возраст обычно тоже ограничивается. Почти все банки устанавливают условие, что на момент погашения ссуды заемщик должен быть не старше 75 лет.
- Наличие постоянной регистрации в том регионе, где есть офис банка.
- Официальное трудоустройство и стаж трудовой деятельности от 1 года.
Особое внимание кредитный комитет уделяет платежеспособности клиента. Желательно, чтобы общий доход семьи в два раза превышал ежемесячную выплату по ссуде. Учитываются и другие кредиты (в том числе кредитные карты), которые уже есть у заемщика.
Почему отказывают банки
Еще один важный вопрос – почему отказывают в выдаче ипотеки и на что обратить внимание при подготовке документов. Самый большой процент отказов случается на первом этапе, когда рассматривается кандидатура заемщика. Кредит не выдадут, если банк усомнится в платежеспособности клиента, в том, что он сможет аккуратно вносить платежи в течение многих лет.
Распространенной причиной отказа является и плохая кредитная история. Большая закредитованность, наличие долгов по алиментам, налогам, на коммунальные услуги – все это сильно снижает шанс на одобрение.
Поэтому к подготовке документов нужно отнестись со всей ответственностью. Будет полезно приложить справки с депозитных и других счетов заемщика (и созаемщиков, если они есть), документы о наличии недвижимого имущества, справки о наличии дополнительного дохода (например, копию договора о сдаче жилья в аренду). Также рекомендуется подготовить бумаги о том, что заемщик вовремя выплачивает текущие кредиты или успешно закрыл прежние.
Бывает, что кредитную организацию не устраивает выбранный объект. К примеру, он по каким-то причинам не проходит проверку на юридическую чистоту. Этот вопрос решается проще: заемщик просто подыскивает другую квартиру.
Особенности покупки жилья по военной ипотеке
Военнослужащих и их семьи интересует, как происходит приобретение жилья на вторичке по военной ипотеке. Еще 10 лет назад у офицеров, много лет прослуживших Родине, было два варианта: десятилетиями дожидаться, пока подойдет очередь, или покупать квадратные метры за свой счет. Но с появлением в 2005 году программы военной ипотеки защитники страны получили возможность отпраздновать новоселье через три года участия в программе.
Такая программа называется НИС, или «Накопительно-ипотечная система». Ее участник вправе купить квадратные метры в кредит по последнему месту службы или в другом городе по своему выбору.
Выглядит это примерно так. Каждому участнику проекта открывают счет, на который ежемесячно переводится определенная сумма. Размер платежа является одинаковым для всех военных и ежегодно индексируется. Когда проходит три года, военнослужащий может расходовать накопленные средства в качестве первого взноса за ипотечное жилье. Оставшуюся часть в течение установленного срока выплачивает Минобороны.
Воспользоваться правом на въехать в новое жилье по ВИ можно в любой момент. Единственное условие – чтобы прошло три года. На руки деньги не выдаются, поэтому покупать жилье придется с помощью кредитной организации.
Есть и еще один нюанс. Пока не погашен ипотечный кредит, государство будет залогодержателем недвижимости. Если человек решил оставить военную службу, ему придется самостоятельно выплачивать остаток задолженности.
Покупка недвижимости в ипотеку с материнским капиталом
Средства материнского капитала являются хорошим подспорьем для семей с детьми. По закону воспользоваться ими можно, когда ребенку исполнится 3 года. Но когда речь идет об ипотечной программе, это разрешается сделать в любое время.
Покупка жилья с использованием сертификата на маткапитал
имеет следующие особенности:
- Существенное условие выдачи ипотечного кредита – целостность материнского капитала. Если часть денег уже была потрачена, например, на обучение ребенка, банк скорее всего откажет в кредитовании.
- В тех случаях, когда семья хочет направить средства сертификата на внесение первого взноса, банки обычно предлагают дополнительное кредитование. Это связано с тем, что ПФР перечисляет средства после того, как договор пройдет госрегистрацию и семья получит документ о праве собственности. При оформлении по такой схеме банк выдает клиенту нужные для первоначального взноса 10-15%, а после получения денег из Пенсионного фонда кредит погашается.
- За счет средств маткапитала можно погасить как часть основного долга, так и проценты за пользование ссудой. Исключением являются штрафы и пени, возникшие из-за нарушения заемщиком условий договора.
В целях защиты прав ребенка закон предусматривает ряд ограничений. Так, купленное жилье придется оформить в равных долях на детей и родителей.
Если деньги, предоставленные государством, идут на погашение ранее взятой ипотеки, документы о праве собственности разрешено не переоформлять. Но родителям придется написать и заверить у нотариуса бумагу о том, что после возврата долга ребенку будет выделена доля.
Приобретение жилья в ипотеку: плюсы и минусы
У покупки квадратных метров в ипотеку есть несколько важных преимуществ, благодаря которым заемными средствами пользуются тысячи людей:
- Приобрести собственное жилье можно сразу, иногда даже без первоначального взноса. Нет необходимости десятилетиями копить деньги, чтобы справить новоселье только в старости.
- Поскольку банк заботится о сохранности своих средств, он тщательно проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости.
- При возникновении проблем с платежами можно сдать квартиру в аренду с согласия кредитора. Кроме того, банк, не заинтересованный в расторжении договора, иногда соглашается предоставить кредитные каникулы. Если обслуживать ипотеку вообще не представляется возможным, есть вариант договориться с банком о продаже жилья по нормальной рыночной цене.
Главный минус, который останавливает потенциальных покупателей – огромная переплата, достигающая за весь период кредитования 300%. Дополнительно приходится оплачивать услуги оценщиков, страховой компании, платить комиссию.
Справиться с финансовой нагрузкой тоже удается не всем. Ипотечные кредиты берут на 15-30 лет, за которые может случиться все, что угодно. Если квартира все-таки выставляется на торги, владелец может оказаться ни с чем.
Для многих покупка жилья по ипотеке на вторичном рынке – единственная возможность решить жилищный вопрос. Но у этой сделки есть свои недостатки и подводные камни. Чтобы принять взвешенное решение и не загнать себя в кабалу, нужно как следует рассчитать возможности семейного бюджета.
Программы надежных банков по вторичной ипотеке в 2019 году
| Банк | первоначальный взнос | процентная ставка | срок кредита |
| Сбербанк | от 15% | от 10,2% | от 1 года до 30 лет |
| ВТБ | от 20% | от 10,1% | от 1 года до 30 лет |
| Райффайзен | от 10,5% | от 9.99 % | от 1 года до 30 лет |
| Альфа-банк | от 15% | от 10,19% | от 1 года до 30 лет |
