Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция 2019 года

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2019 году

Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант. Но не стоит забывать и про определенные риски, ведь этот рынок является очень привлекательным для мошенников. Если предстоит покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция в 2019 году поможет грамотно проверить жилье на юридическую чистоту и избежать ошибок.

Классификация жилья на вторичном рынке

У каждой квартиры, предлагаемой на вторичном рынке, есть определенный владелец. При ее продаже право собственности переходит к новому хозяину. Такая недвижимость подразделяется на несколько видов:

  • Бюджетное жилье. Таким считаются квартиры в домах старой постройки. Общая площадь в них маленькая, планировка тоже оставляет желать лучшего. Балкон, ванная или некоторые коммуникации могут отсутствовать.
  • Жилье стандартного типа. Это недвижимость в обычных домах высотой от 5 до 16 этажей. К продаже предлагаются квартиры из 1, 2, 3 или 4 комнат, а также небольшие студии площадью 20-25 метров.
  • Жилье повышенной комфортности. Эти квартиры расположены в новых современных домах. Они просторнее, удобнее, могут иметь больше архитектурных опций (например, возможность свободной планировки). Часто в таких домах есть ограждение по периметру, парковка, благоустроенная зеленая территория.
  • Элитные варианты. Это жилье в домах с небольшим количеством квартир, обычно расположенных в тихом центре. Такие квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или вообще без нее, ведь требовательные хозяева предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект. Наличие парковки, видеонаблюдения, консьержа и круглосуточной охраны обязательно.

Многие покупатели считают приобретение жилплощади на вторичке самым удобным вариантом. Конечно, совсем без рисков не удается обойтись и здесь. Но все же они гораздо меньше, чем при покупке жилья на ранних этапах строительства.

Подходящая квартира уже есть, можно не волноваться, что застройщик начнет затягивать процесс сдачи или вообще обанкротится. Остается оценить состояние объекта, проверить его юридическую чистоту и личность продавца.

Варианты поиска квартиры

Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:

  1. Доски объявлений в нужном районе. Это немного устаревший способ, но и сейчас некоторые продавцы расклеивают объявления поблизости от своего дома.
  2. Интернет и печатные СМИ – огромная база данных, в которой можно найти жилье на любой вкус. Но стоит знать, что многие объявления публикуют риэлторские агентства и другие посредники.
  3. Друзья, родственники, коллеги. Сарафанное радио – великая вещь, и иногда подходящий вариант находится практически сразу.
Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Если принято решение обратиться к риэлтору, стоит выбирать известные агентства с хорошей репутацией. Предварительно имеет смысл почитать отзывы о компании, поспрашивать знакомых, изучить документы, посмотреть, как выглядит офис. За услуги посредникам придется отдать от 1 до 10% стоимости жилья. Правда, грамотный агент по недвижимости может неплохо сбить цену.

Чтобы меньше переплачивать, некоторые предпочитают подбирать квартиру без риэлтора, а к специалистам обращаются только, чтобы оформить все документы.

Как оформляется сделка: основные этапы

Еще один важный вопрос – как происходит покупка квартиры пошагово. Когда подходящий вариант найдется, предстоит несколько этапов:

  • Осмотр состояния жилого помещения. Если опытный риэлтор знает, что нужно проверять при просмотре, то неопытному покупателю пригодятся полезные советы. Прежде всего надо посмотреть, соответствует ли планировка технической документации. Следующий шаг – проверка пола, потолка, стен на гладкость и наличие грибка. Также нужно убедиться в нормальной работе сантехники, батарей, электрической и газовой плиты. Стоит обратить внимание на состояние подъезда, придомовой территории, поинтересоваться наличием парковки.
  • Согласование цены. Когда продавец убедился в том, что с жильем все в порядке, пора приступать к обсуждению стоимости. Торговаться имеет смысл уже после осмотра помещения, когда можно сыграть на недостатках. Чтобы узнать, как рассчитать стоимость новой квартиры, стоит посетить специализированные сайты, изучить аналогичные предложения. Придется учитывать и сезонность: самые хорошие скидки обычно предлагают зимой.
  • Проверка всех документов – обязательный шаг, который поможет свести к минимуму риск потери денег. Прежде всего надо знать, какие документы проверять. Это паспорт владельца, выписка из ЕГРП (или свидетельство о праве собственности), правоустанавливающие бумаги, разрешение на сделку от супруга. Необходимо ознакомиться с технической документацией на жилье, изучить лицевые счета, подтверждающие отсутствие долгов за ЖКУ.
  • Внесение задатка. В большинстве случаев покупатель вносит аванс за понравившуюся квартиру. Передача денег оформляется соответствующим соглашением. В нем указывается сумма и полные паспортные данные участников сделки. Величина задатка может быть любой, но обычно это от 1 до 10%.
  • Заключение и регистрация договора купли-продажи. Стороны сделки могут как самостоятельно составить ДКП, так и сделать это с помощью нотариуса. После этого документы на регистрацию перехода права собственности передаются в Росреестр. Их можно предоставить лично, через нотариальную контору или подразделение МФЦ.
  • Передача квартиры и заселение. Фактически передача жилого помещения и переезд происходят, когда новый хозяин получает ключи и комплект документов на недвижимость (технический план, кадастровый паспорт и другие бумаги).

Срок, в течение которого прежние жильцы должны съехать и вывести имущество, прописывается в договоре. Как правило, он не превышает двух-трех недель. После этого въезжают новые хозяева, а когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, можно обращаться в паспортный стол за пропиской.

Особенности покупки жилплощади у юридического лица

Процедура покупки недвижимости у физического лица и организации в общих чертах выглядит одинаково. Определенное отличие состоит в перечне документов, передаваемых для заключения сделки. Вот какие документы у продавца должны быть дополнительно:

  1. Учредительная документация.
  2. Бумаги, подтверждающие, что учредители согласны продать недвижимость.
  3. Паспорт руководителя предприятия.
  4. Приказ или другой документ, подтверждающий его полномочия.
  5. Паспорт представителя и нотариальная доверенность, выписанная на его имя.

В договоре купли-продажи соответственно указываются данные юридического лица: название, форма собственности, юридический адрес, банковские реквизиты, а также информация о директоре. Подписывает соглашение или первое лицо, или официальный представитель.

Основные риски покупателя и продавца

Будущие новоселы, которые считают, что покупка жилья на вторичном рынке – процесс менее рискованный, чем его приобретение у застройщика, правы только частично. Подводных камней достаточно как для покупателя, так и для продавца. Вот самые распространенные варианты мошенничества:

  • Квартира продается дважды или даже несколько раз;
  • Сделка заключается по поддельным документам;
  • Покупателя вводят в заблуждение относительно важных характеристик объекта;
  • Проданное помещение реально не принадлежит продавцу.

Продавцы рискуют меньше, но ситуации тоже бывают разные. Иногда встречаются потенциальные «покупатели», которых интересует вовсе не вид из окна или состояние сантехники, а наличие в квартире ценных вещей. Среди таких «контрагентов» попадаются отличные психологи, поэтому нужно быть начеку.

Еще один щепетильный момент – передача денег за квартиру. История знает немало случаев, когда по наводке приличных на вид покупателей деньги у продавца просто отбирали. Кроме того, купюры могут оказаться поддельными. Самым безопасным способом взаиморасчетов считается банковская ячейка.

Если сделка заключается через риэлторов, продавец должен соблюдать осторожность при передаче документов и составлении доверенности. Иногда посредники всячески затягивают с возвратом бумаг, если клиент вдруг отказался заключать договор.

Поэтому эксперты по недвижимости категорически не рекомендуют передавать оригиналы технических и правоустанавливающих документов. И уж последнее, что стоит делать – это оформлять на риэлтора генеральную доверенность.

На что обратить внимание покупателю

Предупрежден – значит, вооружен, и можно постараться свести риски к минимуму. Вот несколько рекомендаций, как купить, чтоб не обманули:

  1. Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
  2. Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
  3. Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
  4. Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
  5. При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.

Перед заключением сделки жилое помещение надо проверить на наличие обременений. Если это затруднительно сделать самостоятельно, можно заказать услугу у проверенных риэлторов или обратиться к грамотному юристу. Кроме того, у покупателя есть возможность застраховать риски. В случае утраты права собственности по разным причинам страховая компания выплатит компенсацию.

Особенности налогообложения

После продажи квадратных метров продавцу придется уплатить подоходный налог в размере 13% суммы сделки. Исключением являются случаи, когда продавец никакой прибыли не получает, а также случаи владения недвижимым имуществом дольше 3 лет.

Покупатель, наоборот, получает право на тринадцатипроцентный налоговый вычет. Он производится с суммы, которая не превышает 2 000 000 рублей. Для получения вычета нужно подать в налоговую службу по месту нахождения жилья заявление, декларацию за последний год и все документы по заключенной сделке.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует предельной внимательности от обеих сторон сделки. Чтобы не оказаться обманутым, важно проверить каждую мелочь. Если есть сомнения в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалистам.

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
78
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий