Приобретение квартиры – процесс, связанный с большими затратами. Если желательно их снизить, можно обойтись без посредников и искать варианты самостоятельно. Но действовать придется осмотрительно, ведь на рынке недвижимости существует немало рисков. Будущим новоселам, которых не смущает покупка квартиры без риэлтора, пошаговая инструкция подскажет, как сделать все правильно.
Определение требований к жилому помещению
Прежде чем начать поиск жилья, покупателю стоит расставить приоритеты. Нужно понимать, какие требования являются обязательными, а от каких при необходимости можно отказаться.
Как правило, при выборе недвижимости учитывают следующие характеристики объекта:
- Общая и жилая площадь, этаж, количество комнат, особенности планировки.
- Год постройки дома.
- Удаленность от места работы и учебы.
- Инфраструктура и транспортная доступность.
- Состояние придомовой территории.
- Техническое и санитарное состояние подъезда.
- Состояние квартиры: качество ремонта, наличие приборов учета, состояние сантехники и электропроводки, а также вид из окна.
В первую очередь обращают внимание на параметры, которые не удастся изменить: месторасположение дома, его особенности. Ремонт же можно сделать, поэтому для некоторых жильцов его отсутствие не играет решающей роли.
Где искать квартиру
Многие обращаются к риэлторам из-за возможности ускорить поиск жилья. Но и своими силами можно быстро найти подходящий вариант, если задействовать все возможные способы подбора:
- Интернет-ресурсы, на которых представлена подробная информация с качественными фото. Здесь выкладывают предложения как риэлторы, так и собственники. Например Авито или ЦИАН;
- Печатные СМИ менее популярны, но своя клиентура есть и у них. Например, в таких изданиях дают объявления пожилые люди;
- Объявления на подъездах интересующих домов. Стоит повесить и свое объявление о том, что человек хочет купить квартиру в этом районе.
Не стоит забывать и про возможности «сарафанного радио». Если сообщить о своих планах родственникам и знакомым, подходящая квартира может быть найдена очень быстро. Преимущества этого способа очевидны: можно сэкономить на посредниках, а наличие общих знакомых помогает установить контакт.
Кстати, заодно стоит изучить базы данных залоговой недвижимости, которую распродают банки. Например залоговая недвижимсть банка ВТБ. В них встречаются интересные предложения по ценам ниже рыночных.
На что обратить внимание при осмотре
После выбора подходящих вариантов можно составить список адресов и начинать осмотр. Осматривать недвижимость лучше утром или днем: так будут лучше видны особенности и мелкие недостатки ремонта.
В процессе осмотра необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Герметичность оконных рам: отсутствие щелей, зазоров.
- Качество освещения и работоспособность розеток.
- Состояние полов и стен в жилом помещении. Наличие следов плесени говорит о повышенной влажности и нарушенном температурном режиме.
- Стоит посмотреть, нормально ли работает сантехника, а зимой – проверить температуру батарей.
- Полезно оценить уровень шума, в том числе и от соседей.
- Желательно посмотреть в окна и убедиться, что близлежащие постройки не заслоняют дневной свет.
- Если в помещении проводилась перепланировка, она должна быть узаконена.
Также надо обследовать места общего пользования: оценить состояние лестничной площадки, работоспособность лифта. Полезно больше узнать и о будущих соседях: консьерж или бабушки у подъезда с удовольствием поделятся информацией.
Особого внимания требует покупка квадратных метров в новостройках. Если качество жилья на вторичном рынке можно оценить сразу, то новостройки продаются даже на стадии котлована. В этом случае необходимо получить максимум информации о застройщике: изучить учредительные документы, почитать отзывы, посмотреть, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
При обсуждении цены нужно учитывать каждую деталь, которая может ее снизить: неработающий кран, старые обои, неудачный вид из окна. Если покупатель приобретает жилье за наличные, тоже надо торговаться. Любому продавцу удобнее получить деньги сразу, чем ждать, когда покупателю одобрят ипотеку или перечислят средства с материнского капитала.
Вариант найден: дальнейшие действия
После осмотра жилья и проведения переговоров с продавцом по поводу цены можно начинать оформление. Вот основные этапы процедуры:
- Проверка документации. В первую очередь рекомендуется запросить у продавца выписку из ЕГРП. Этот документ является основным в списке. Он позволяет узнать, находится ли объект под арестом, состоит ли в залоге, есть ли на него претензии со стороны третьих лиц. Также надо попросить предоставить технический паспорт (по нему удастся проверить возможные перепланировки), справку об отсутствии долгов за ЖКУ и справку о количестве зарегистрированных жильцов. Если на квадратных метрах прописаны несовершеннолетние, стоит ознакомиться и с разрешением органов опеки;
- Заключение предварительного договора купли-продажи и внесение аванса либо задатка за квартиру. В документе указываются все существенные детали (например, срок, в течение которого продавец обязан передать жилье другой стороне);
- Оформление основного соглашения. К подготовке его текста лучше привлечь грамотного юриста.
- Регистрация перехода прав собственности к новому владельцу. Стороны могут подать документы непосредственно в Росреестр, но удобнее сделать это через МФЦ. Сотрудник выдает расписку в получении бумаг, а в назначенный срок (обычно он не превышает 10 рабочих дней) можно прийти и паспортом и забрать документ, удостоверяющий право собственности. С момента государственной регистрации сделка официально считается заключенной.
Одновременно производятся окончательные расчеты между сторонами, и продавец выдает расписку в получении денег. Средства могут передаваться наличными, через банковскую ячейку или посредством открытия банковского аккредитива.
Самостоятельное приобретение квартиры в ипотеку
При покупке жилого помещения за счет заемных средств пошаговая инструкция выглядит так:
- Покупатель изучает кредитные предложения, выбирает выгодный вариант и подает заявку;
- Банкиры рассматривают кандидатуру заемщика. В случае одобрения заявки клиент начинает поиск квартиры у застройщиков или на вторичном рынке;
- Когда жилье найдено, заемщик собирает остальные документы по списку и передает в банк.
После этого останется застраховать объект недвижимости, внести первоначальный взнос и подписать кредитное соглашение. Банк перечисляет продавцу деньги, оформляет купленное жилье в залог и передает его в пользование клиента.
Поскольку банкиры проверяют юридическую чистоту жилья, такие сделки считаются достаточно надежными. Оформить их без участия риэлторов будет гораздо легче.
Плюсы и минусы покупки жилья без опыта
Главный плюс покупки жилплощади без посредников – существенная экономия. Если делать все своими силами, удается сберечь от 1 до 5% стоимости жилья. Существуют и другие преимущества:
- Исключается вероятность того, что агент по недвижимости обманет или просто не оправдает надежд.
- Покупатель может выбрать вариант, идеально соответствующий его запросам, без ненужных уговоров и давления.
- Можно научиться разбираться во всех тонкостях сделок с жильем, распознавать и минимизировать риски. Бывают случаи, что люди, которые самостоятельно занимались оформлением сделок, начинают работать риэлторами.
Минусов у самостоятельной покупки квартиры тоже хватает. Этот процесс может занять гораздо больше времени, чем рассчитывал покупатель. Что касается специалистов по недвижимости, у них есть и связи, и обширные базы данных. Кроме того, самому проверить жилье на юридическую чистоту гораздо сложнее, чем с помощником.
Риски при самостоятельном оформлении сделки
При покупке жилья своими силами люди могут столкнуться с такими неприятными сюрпризами, как предоставление подложных документов, появление «лишних» жильцов, уклонение продавца от выселения из квартиры. Поэтому надо тщательно проверять документы. Если возникнут хотя бы малейшие сомнения в благонадежности продавца или его дееспособности, можно заказать услугу сопровождения сделки юристом. В большинстве случаев это обходится дешевле, чем работа агентов по недвижимости.
Насторожить должна и слишком низкая цена. Слишком привлекательные предложения обычно делают мошенники. Также эксперты советуют проявлять осторожность, если жилье продается по доверенности. Прежде чем подписывать бумаги и отдавать задаток, стоит убедиться в том, что собственник жив, здоров и способен отдавать отчет своим действиям.
Покупка квартиры без риэлтора вполне по силам человеку, не имеющему особого опыта. Но нужно быть готовым к тому, что процедура может занять немало времени и сил. Покупателю придется быть предельно внимательным и обдумывать каждый шаг. Если все-таки хочется подстраховаться и есть возможность оплатить услуги специалиста – стоит выбрать надежное агентство и довериться профессионалам.
