Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

Приобретение жилья – радостное и долгожданное для большинства людей событие. Но рынок недвижимости вызывает огромный интерес для аферистов. Это подтверждает и статистика: около 6% сделок с жильем признаются недействительными. Чтобы радость от покупки не была омрачена, лучше заранее выяснить, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры. Прежде всего стоит разобраться, почему возможен обман при покупке квартиры на вторичном рынке, что нужно знать участникам сделки и как избежать неприятностей.

Что должно насторожить

В сделках с жильем людей необязательно обманывают умышленно. Иногда продавец просто не сообщает какие-то детали, и в результате покупатель остается ни с чем. Даже если не было мошенничества в чистом виде, человеку, оставшемуся без денег и жилья, от этого не легче. Есть несколько моментов, которые должны вызвать подозрения покупателя жилплощади:

доверенность на куплю-продажу квартиры
Подлинная доверенность на продажу квартиры составленная действующим нотариусом.
  1. Квартира продается по стоимости гораздо ниже рыночной. Несмотря на заверения продавца, что он, например, просто торопится, разбрасываться недвижимостью по бросовым ценам никто не станет.
  2. Реализацией квадратных метров занимается другое лицо по доверенности от хозяина.
  3. Сумма задатка, которую требует продавец, непропорционально велика.
  4. После проверки документов выясняется, что в последнее время у жилплощади часто менялись собственники.
  5. Продавец по разным причинам не хочет предоставлять какие-то бумаги и всячески затягивает процесс.
  6. Реальная планировка помещения не совпадает с техническим планом.

Конечно, наличие этих признаков еще не означает, что продавец – человек недобросовестный. Но быть начеку все-таки стоит.

Виды мошенничества

Мошеннических схем на рынке жилья достаточно много. Чаще всего люди, нечистые на руку, используют следующие способы обмана участников сделки:

  1. При оформлении используются фальшивые документы. Это может быть как подложный паспорт, так и правоустанавливающая документация. Жулики могут изготовить их самостоятельно или, например, выкрасть у продавца. Бывают случаи, когда по липовым бумагам продают арендованные квартиры. Время от времени к аферам привлекаются недобросовестные нотариусы. Ничего не подозревающий покупатель передает деньги и только потом узнает, что купил квадратные метры у совершенно постороннего лица.
  2. Квартира одновременно продается нескольким людям. Такая схема выглядит следующим образом. Реальный собственник жилья собирается срочно уехать из страны. Он находит несколько покупателей и предъявляет им копии документов, удостоверяющих право. После этого в разных нотариальных конторах заключаются договора купли-продажи. Затем мошенник собирает со всех деньги и уезжает. Призвать к ответу такого продавца оказывается физически невозможно. Если договор не прошел государственную регистрацию, суд признает новым владельцем того, кто успел совершить сделку первым.
  3. Нежданные наследники. Иногда после передачи покупателем средств обнаруживаются внезапные претенденты на жилье. Бывает, что продавец даже не знал об их существовании. Но некоторые просто не ставят другую сторону в известность о таких моментах. Если продавцу срочно нужны деньги, он может «забыть» про возможных наследников, ведь связываться с проблемной жилплощадью не захочет никто. Также часто оказывается, что не были учтены интересы несовершеннолетних.
  4. Заниженная цена в сделке купли-продажи. На этот момент многие не обращают внимания, и напрасно. Судебная практика знает немало случаев, когда заключенный договор расторгался через суд, и несостоявшемуся покупателю возвращали только сумму, зафиксированную письменно.
  5. Затягивание с выпиской. Некоторые продавцы после получения денег не торопятся выезжать из квартиры. Суд, конечно, становится на сторону покупателя, но времени и нервов уйдет немало. Денег у продавца может уже не быть, как и другого ценного имущества. В некоторых случаях процедура возмещения ущерба растягивается на десятилетия.
Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
В последнем случае нужно учесть, что отказ жильцов от снятия с учета не является основанием для признания сделки недействительной. Новым хозяевам придется подавать иск о принудительном выселении и защищать свои права с помощью судебных приставов-исполнителей.

Кроме этих распространенных схем, встречаются и другие варианты мошенничества. Стоит остановиться на каждом из них подробнее.

Аферы при покупке жилья в новостройке

За последние годы число случаев обмана со стороны застройщиков снизилось, но такое встречается. В числе таких фактов стоит выделить следующие:

  • Компания затягивает процесс строительства, неоднократно нарушая сроки сдачи объекта;
  • У нее не хватает документов, например, нет разрешения на ведение строительства;
  • Пункты ДДУ противоречат друг другу;
  • Состояние жилого помещения не соответствует строительным нормам.

Чтобы у дольщика не возникло проблем, разрешительную документацию строителей нужно изучать заранее. Необходимо выяснить, на основании каких законов заключается соглашение с застройщиком, каким образом производятся расчеты. Не будет лишним и почитать отзывы на форумах. Насторожить должно как большое количество негатива, так и множество хвалебных отзывов, которые бывают заказными.

Во избежание обмана со стороны строительных компаний можно заказать у юристов полный анализ застройщика или правовое сопровождение заключаемой сделки. Кроме того, соглашение надо заключать не с подрядчиками и субподрядчиками, а с застройщиком напрямую.

Несколько нюансов покупки жилья в ипотеку

Многие новоселы безоговорочно доверяют банкам при покупке жилья в ипотеку. Однако нужно помнить золотое правило: доверяй, но проверяй. Необходимо внимательно изучать условия кредитного договора, обращать особое внимание на последствия просрочки. Если договор предусматривает изъятие жилья при малейшем нарушении, стоит подумать, целесообразно ли заключать такую сделку.

Часто люди думают, что банки проверяют приобретаемую в ипотеку недвижимость, поэтому в юридической чистоте сделки можно не сомневаться. Это не совсем так. Банкиры проверяют только подлинность документации и достоверность данных, которые в ней содержатся. Когда кредитный договор оформлен и все документы зарегистрированы, риски начинает нести покупатель, а также страховая компания.

Риски при заключении сделок с материнским капиталом

Многие продавцы осторожно относятся к таким сделкам, когда в качестве оплаты используются средства материнского капитала. В большинстве случаев опасения беспочвенны. Но чтобы не стать жертвой мошенников, стоит знать, какие в этом отношении существуют риски:

  1. Недостаток средств на счете матери. Поскольку часть материнского капитала разрешается направлять на другие цели, нужной суммы может не оказаться.
  2. Риск, что деньги от покупателя не будут получены вовремя. Во избежание проблем стоит прописать в договоре величину средств материнского капитала, срок подачи документов в ПФР и реквизиты получателя.
  3. Риск того, что у уполномоченных организаций возникнут претензии к бумагам.

Прежде чем соглашаться на заключение такой сделки, необходимо убедиться в подлинности документов. Это паспорт покупателя, свидетельства о рождении детей и заключении брака, справка о составе семьи, сертификат на материнский капитал, выписка из Пенсионного Фонда.

Также юристы не советуют проводить подобного рода сделки с использованием электронной цифровой подписи. Подробнее о электронной подписи можете узнать на официальном портале ЭЦП. Договор должен быть заключен в обычном порядке с участием нотариуса.

Какие еще возникают проблемы

Кроме рисков, перечисленных выше, бывают и другие неприятные ситуации. Они могут возникнуть из-за того, что продавец намеренно скрыл какие-то важные детали. Иногда этой касается случаев перепланировки.

Если она была проведена в обход закона, в государственной регистрации могут отказать. Кроме того, за такие нарушения предусмотрены штрафы, и платить их придется уже новому собственнику. В некоторых случаях новоселов могут обязать восстановить жилье в прежнем виде, а это тоже немалые расходы. Поэтому планировку всегда необходимо сверять с утвержденным техническим планом.

Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту

Стоит признать, что в 100% случаев Росреестр отказывает в регистрации жилья с неузаконенной перепланировкой. У вас есть 2 пути решения проблемы:

  1. Вернуть исходное состояние.
  2. Узаконить через суд по факту перепланировки.

Распространенной проблемой является наличие у продавца долгов за коммунальные услуги. Во избежание таких сюрпризов нужно запрашивать у второй стороны справку из ЖКУ до момента подписания договора.

Еще хуже, если купленный объект находится в залоге или, например, по поводу него идет спор в суде. В таких случаях велика вероятность остаться без квартиры, да и получить обратно свои деньги бывает проблематично. Чтобы максимально себя защитить, нужно включить в текст договора все возможные риски. С помощью грамотного юриста сделать это гораздо легче.

Покупка жилья: правила безопасности

Практика показывает, что чаще всего аферы как со стороны продавца, так и со стороны покупателя встречаются в крупных городах. Мошенники ищут людей с невысоким уровнем правовой грамотности, которые не пользуются услугами юристов при совершении сделки. Чтобы не попасть в ловушку, нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  • Не заключать договор по доверенности, выданной продавцом. Такие сделки считаются самыми рискованными. Нередки случаи, когда в операциях с квадратными метрами на вторичном рынке используется подложная доверенность. Владелец может оформить этот документ у лишенного лицензии нотариуса или вообще аннулировать его в процессе заключения договора.
  • Настаивать на указании реальной стоимости жилья в договоре купли-продажи. Продавцы далеко не всегда занижают ее с целью уплатить меньше налогов. Бывает, что сделка намеренно заключается с целью отсудить квартиру обратно. Покупатель, который пойдет на уступки, может дорого заплатить за свою доверчивость.
  • Всегда требовать у продавца расписку в получении денег. Нужно проследить за тем, чтобы она была написана от руки и не содержала исправлений.
  • Расчеты лучше проводить через банковскую ячейку или посредством аккредитива. Перечислять деньги до того момента, как к покупателю перейдет право собственности, крайне рискованно.

Конечно, особое внимание нужно уделить проверке юридической чистоты жилья. Поможет в этом расширенная выписка из ЕГРП. В ней содержится история перехода прав и основания смены хозяев квартиры. Получение такого документа позволит избежать покупки квартиры с обременением.

Также стоит насторожиться, если право собственности часто переходило между членами семьи. Сделка может быть признана мнимой или притворной, а покупатель опять останется ни с чем.

Мошеннические схемы, описанные в этой статье – далеко не все, на что способны аферисты. Поэтому при совершении сделки купли-продажи жилья нужно быть предельно внимательным. Чтобы максимально снизить риски, лучше всего воспользоваться услугами грамотного юриста. Вы можете обратиться по телефонам указанным на нашем сайте или написать в виджет юридического консультанта — консультация бесплатна!

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
49
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий