Документы при покупки квартиры

Какие документы нужны при покупке квартиры

Покупка жилого помещения – процесс, требующий предоставления и тщательной проверки ряда документов. Невнимательность в процессе заключения сделки может привести к долгим судебным тяжбам, а иногда и потере недвижимости. Поэтому стоит заранее узнать, какие документы нужны при покупке квартиры и на что будущий владелец должен обратить внимание.

Особенности покупки жилплощади в новостройке

Значительная часть покупателей жилой недвижимости выбирает квартиры на первичном рынке. Преимущества таких сделок очевидны. Приобретая объект от застройщика с хорошей репутацией, человек получает современное жилье с новыми коммуникациями и без сомнительного прошлого. Многих привлекает и возможность сэкономить: квартира, приобретенная на стадии котлована, оказывается дешевле на 35-40%.

Но при заключении договора, особенно на ранних этапах строительства, нужно быть начеку. Вот какие документы нужно проверить будущему собственнику:

  • Проектная декларация. В ней указывается, имеется ли разрешение на строительство, на основании чего выделен земельный участок под застройку, и другие важные моменты;
  • Учредительная документация застройщика. Особое внимание нужно обратить на положения Устава, в которых обозначены пределы полномочий руководителя, а также сроки, на которые он назначен;
  • Разрешение на застройку. Необходимо проследить, чтобы оно было выдано на конкретный объект, а сроки действия разрешения были актуальными;
  • Договор застройщика со страховой компанией (этот документ очень пригодится в случае банкротства строителей);
  • Инвестконтракт с собственником земли. В этом документе определяются заказчик, инвестор, устанавливается размер доли города и прописываются общие условия строительства.

Если с указанными выше документами все в порядке, подписывается договор долевого участия. Заключение других типов соглашений на покупку квартиры в строящемся доме (например, договора инвестирования) нежелательно. За этим могут скрываться проблемы с разрешением на застройку и другими документами.

Когда жилье будет готово и придет время оформлять его в собственность, покупателю потребуется определенный комплект документов:

  1. ДДУ, ранее прошедший регистрацию в регистрационном управлении.
  2. Заявление.
  3. Чек об оплате госпошлины.
  4. Справки, подтверждающие полную оплату жилья.
  5. Кадастровый паспорт на жилой объект.
  6. Акт приемки-передачи квадратных метров.

Кроме того, строительная компания должна передать в Росреестр документ, разрешающий ввод объекта в эксплуатацию.

Документы при покупке жилья на вторичном рынке

Когда жилье приобретается на вторичном рынке, покупателю тоже стоит быть бдительным. Это позволит избежать появления неожиданных наследников, людей-невидимок, прописанных в купленной квартире, и других неприятных сюрпризов.

Стандартный список документов при покупке объекта на вторичке выглядит так:

  • Паспорт продавца (или доверенность, если интересы продавца представляет другой человек);
  • Выписка из ЕГРП, которая подтверждает право собственности и содержит информацию о текущих обременениях;
  • Правоустанавливающая документация, указывающая на то, на основании чего было получено право собственности. Например, при покупке недвижимости на рынке ЖСК член кооператива предоставляет в Росреестр справку о полной выплате пая;
  • Выписка из домовой книги. Этот документ наглядно показывает, сколько человек прописано на квадратных метрах.
Станислав Ершов
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Также в большинстве случаев предоставляется дополнительная документация. Если у продавца есть не достигшие совершеннолетия дети или кто-то из членов его семьи ограничен в дееспособности, понадобится согласие службы опеки. Если недвижимый объект находится в залоге, необходимо согласие залогодержателя. Продавцу, который стал владельцем жилья по договору ренты, потребуется согласие ее получателя.

В особом порядке происходит и продажа доли в общей собственности. Перед совершением сделки собственник должен письменно проинформировать о своем намерении других совладельцев. Если они не желают пользоваться своим правом и выкупать долю, у каждого нужно получить письменный отказ.

Приобретение квадратных метров в ипотеку

При приобретении в ипотеку вторичного жилья покупателю придется готовить два комплекта документации. Первый предоставляется в банк, второй необходим для государственной регистрации.

Что касается предоставления документов на рассмотрение кредитного комитета, в каждом банке установлены свои требования. Когда согласие банкиров наконец получено, в Росреестре одновременно регистрируется как покупка жилья, так и обременение (ипотека). Для этого покупатель предъявляет чиновникам следующие документы:

  1. Заявление кредитного учреждения и будущего владельца на регистрацию залога.
  2. Чеки об оплате госпошлины. Причем за регистрацию ипотеки платят как покупатель, так и банк. Для покупателя эти расходы в общей сложности составят 1 500 рублей.
  3. Закладная, или договор ипотеки. Составителем этого документа является банк. В ряде случаев банкиры выдвигают требования о нотариальном заверении договора.
  4. Кредитное соглашение. Оно тоже составляется представителями банка и имеет стандартную форму. Как правило, у заемщика нет возможности корректировать его пункты: можно только согласиться или отказаться.

Еще один значимый документ – согласие на ипотеку от мужа или жены. Его приходится оформлять у нотариуса, и эти расходы ложатся на покупателя.

Кроме того, некоторые кредитные организации требуют оформления разрешений на взыскание долга по ипотеке во внесудебном порядке. Такие требования являются незаконными и нарушают права заемщиков. Если кредитор будет настаивать, нужно подумать, стоит ли связываться с таким банком.

Покупка жилья с материнским капиталом

Средства материнского капитала являются хорошим подспорьем при приобретении жилья. Чтобы их использовать, нужно заручиться согласием Пенсионного фонда. При этом необходимо выполнение следующих условий:

  1. Объект должен находиться в России и быть отдельным жилым помещением.
  2. Сделка должна соответствовать правовым нормам.
  3. Детям в обязательном порядке должны быть выделены доли.

Для получения согласия в ПФР придется предоставить соответствующее заявление, а также соглашение купли-продажи. Текст договора должен содержать обязательство оформить жилье в совместную собственность не позднее полугода после получения маткапитала.

Так что перечень документов, которые придется подготовить и изучить при покупке квартиры, достаточно объемный. Если договор заключается через риэлтора, большую часть работы можно поручить агенту по недвижимости. Но и в самостоятельной подготовке сделки нет ничего страшного. Главное – заранее ознакомиться со списком требуемых документов и уделить каждому из них пристальное внимание.

Станислав Ершов
Автор статьи
Станислав Ершов
Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту.
Написано статей
74
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
YUR01.COM -  Бесплатная юридическая консультация онлайн
Добавить комментарий