Нет времени читать статью целиком? Получите бесплатную юридическую консультацию уже через 5 минут
Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия
Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно
Чтобы перевести арендованный участок ИЖС в собственность, его надо выкупить. Другого пути нет. Выкупать необходимо у арендодателя, которым может выступать администрация региона. Возможны два варианта:
- Выкуп без торгов либо аукциона. Это возможно, если на земле построен коттедж, он является частной собственностью.
- Без исключительных прав для арендатора по выкупу, т.е. через торги, аукцион. Этот способ работает в том случае, когда на земельном наделе нет построек, дом не находится в собственности.
Поскольку первый вариант для арендатора более выгодный, то проще построить на участке коттедж, даже самый маленький, зарегистрировать и потом выкупить. Покупка участка без аукциона – способ приобрести недвижимость за льготную сумму.
Цена на участок
Если на земельном наделе возведен жилой объект, он оформлен как жилая постройка, нет нарушений законодательства, то арендатор имеет право приобрести его на льготных условиях.
Сумма формируется как процент от кадастровой цены, которая ниже реальной рыночной стоимости земли. Процент в разных регионах отличается, его устанавливает администрация по месту нахождения надела. Узнать процент можно у них или на консультации у юриста.
Например, в части районов Московской обл. величина составляет 3%, по Кемеровской области действует ставка в 60%, в пределах Самары – 20%. Наиболее дорогими являются земли федерального значения.
Для них показатель установлен в Постановлении №279 от 25.03.2015 и в большинстве случаев составляет 60%. Минимальный размер порядка 2,5% возможен для наделов, ограниченных в работоспособности. К какому уровню относится участок, можно узнать из договора аренды.
Перевести арендованный участок ИЖС в собственность: требования к постройке и дополнительные условия
Основные требования к постройкам прописаны в ст.16 п.2 ЖК РФ, а также в ст.1 п.39 ГрК. Кроме них, в каждом районе могут предъявляться свои требования, поэтому на практике жилой признается постройка, удовлетворяющая таким требованиям:
- высота не более 3 этажей;
- строительство на бетонном фундаменте;
- наличие жилых комнат, хозяйственных помещений;
- наличие инженерных коммуникаций: водоснабжение, электричество, канализация, вентиляция, газоснабжение;
- установка окон, дверей;
- минимальный размер постройки 5×5 м.
Если на участке нет подключения к центральному водоснабжению, уборная своя без общей канализации, то это допустимо. Проблемы возникают, если коттедж каркасного типа, он установлен на винтовых сваях.
В этом случае его могут отнести к некапитальным постройкам. Со стандартными домами из кирпича, на прочном фундаменте проблем не возникает. Стоит учесть, что минимальный размер участка должен быть 6 соток, иначе его выкупить невозможно.
Иногда арендаторы пытаются провернуть такую схему: на земельном наделе строят «времянку» и регистрируют ее как жилой дом. Если по техническому плану заявлено капитальное строение, оно таковым оформлено, то можно дом оформлять в собственность и требовать выкуп на льготных основаниях.
Но если проверкой займется комиссия, что должно быть сделано в течение 30 дней, то схема может не сработать.
Порядок выкупа
Весь процесс состоит из таких этапов:
- Проверка на наличие ограничений на землю. Они могут быть в связи с планами местной администрации о прокладывании дороги и других работах. Такие данные должны быть в Росреесте. Участки с ограничением частным лицам нельзя выкупать.
- Уточнение условий, на которых арендатор готов продать участок. Для этого стоит проконсультироваться в местной администрации и у юриста. В договоре на аренду земли обычно прописаны все условия. С ним стоит отправиться к представителям администрации, расспросить о требованиях к наделу, постройкам.
- Проверка границ территории по кадастру. Каждый участок должен быть внесен в кадастр, причем с четко обозначенными границами. Если с кадастром проблем нет, то можно сразу выкупать землю. В противном случае придется сначала внести границы надела в кадастр, а только потом выкупать.
- Регистрация, получение права собственности. Для этого необходимо посетить Регистрационную палату или МФЦ. Для регистрации нужно заплатить пошлину и подать пакет документов: паспорт, документацию на права собственности на коттедж, договор о купле участка, расторжении аренды.
После этого сотрудник МФЦ готовит заявление, вносит туда данные нового собственника и выдает расписку, что сведения получены. Теперь остается только дождаться, когда можно забирать новую выписку о собственности из ЕГРН. На оформление выписки уходит до 12 рабочих дней.
Выкуп арендованного участка
Если земельный надел есть в кадастре, его границы точно установлены, то перевести арендованный участок ИЖС в собственность можно сразу. Для покупки потребуется:
- Обратиться в МФЦ или местную администрацию, оформить заявление, чтобы купить участок без торгов. Заявление имеет стандартную форму. К нему нужно приложить паспорт, выписку на коттедж из ЕГРН, договор аренды и фотографии здания.
- Дождаться приезда комиссии. Это необходимо, чтобы постройку признали жилым объектом. Часто комиссия приезжает без уведомления, может и вовсе не приехать.
- Получить решение администрации. В течение месяца она должна согласиться продать надел или отказать. После решение 2 недели уходит на рассмотрение вопроса в МВК.
- Оформить документы. При положительном решении от администрации необходимо расторгнуть договор на аренду и заключить договор на куплю-продажу. Оплатить указанную в договоре сумму надо в течение 2 недель.
- Подписать акт о приеме надела. Это происходит после оплаты. Остается только зарегистрировать право собственности на землю, забрать выписку из ЕГРН.
Когда нельзя перевести арендованный участок ИЖС в собственность
Арендодатель имеет право отказать в выкупе земельного участка в случаях, предусмотренных в статье 39.16 ЗК РФ. Чаще всего перевести арендованный участок ИЖС в собственность не получается по таким причинам:
- ограничение оборота земельного надела, когда он попадает в санитарную зону, зарезервирован для чего-либо;
- нарушение норм законодательства, из-за чего коттедж на участке не относится к жилой постройке;
- прохождение красных линий по территории надела.
Случается, что при строительстве дома были актуальны одни законодательные нормы, а на момент продажи вступили в силу другие правовые акты. При отказе первым делом необходимо проверить правомерность действий, лучше проконсультироваться у юриста.
В случае незаконности решения можно обращаться в суд в том регионе, где расположен земельный надел. Также выходом из сложной ситуации, когда участок зарезервирован, является строительство дома и подписание нового договора аренда через каждые 49 лет.
Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.
Тел: +7 (800) 000-00-00
Бесплатная горячая линия
Задать вопрос юристу
Прием заявок круглосуточно
