Часть земельных участков в России принадлежит землепользователям на правах аренды. Сдавать их могут как граждане и организации, так и публичные собственники (государство, муниципалитет). В большинстве случаев правоотношения участников сделки прекращаются после окончания действия соглашения. Но иногда договор приходится расторгать досрочно по инициативе одной из сторон. При расторжении должна соблюдаться определенная процедура, о которой стоит узнать подробнее.
Расторжение договора аренды земельного участка: что говорит закон?
Основным нормативным актом, регулирующим процедуру расторжения договоров аренды, является Гражданский кодекс РФ. Основания прекращения любых соглашений имущественного характера перечислены в статьях 450-453 ГК. Также применяются статьи 619 и 620 ГК РФ, акцентирующие внимание на арендных правоотношениях.
Дополнительные условия прекращения договоров аренды земельных наделов описаны в ст.45 (п.2) и ст. 46 ЗК РФ. Так, согласно ст.46 Земельного кодекса сделка может быть расторгнута:
- По судебному решению (когда землю сдает муниципальное образование, а ее арендатором является физическое лицо).
- По инициативе одного из участников. Но в этом случае тоже часто возникают споры, и приходится прибегать к судебному разбирательству.
Как правило, в процессе рассмотрения дела и вынесения решения судья руководствуется нормами ГК РФ. Но для конкретизации может потребоваться обращение к правовым актам в области земельного законодательства.
Основания расторжения договора аренды земли
По умолчанию договор прекращает действие, когда истекает указанный в нем срок. Если участник сделки потерял интерес к сотрудничеству раньше, он должен известить об этом другую сторону за три месяца. Но для некоторых разновидностей аренды законодательно установлены свои максимальные сроки (к примеру, аренда с целью проведения изыскательских мероприятий). Действие договора в этом случае прекращается даже при отсутствии в тексте временных рамок.
Соглашение о прекращении сотрудничества должно быть достигнуто письменно. Если компромисс не найден, сделка расторгается через суд. Закон предусматривает перечень причин, актуальных как для обеих сторон, так и для одной из них
Так, каждой стороне предоставлено право отказаться от продолжения правоотношений в следующих случаях:
- Существенное нарушение контрагентом условий сделки (к примеру, порча имущества).
- Изменение обстоятельств, признанное существенным. Иногда возникают ситуации, когда соблюдение условий договора становится бессмысленным и сделка больше не приносит выгоды. При этом для суда важно, чтобы стороны не могли заранее предвидеть и преодолеть такие обстоятельства.
Весомой причиной расторжения является и изъятие земли для государственных нужд.
Кроме того, арендодатель вправе требовать прекращения сделки по следующим причинам:
- Просрочка арендатором внесения платы за землю больше двух раз подряд.
- Использование надела не в соответствии с целевым назначением (например, арендатор вывозит мусор на сельскохозяйственные угодья).
- Неиспользование участка, предназначенного под ИЖС или сельхозработы, в течение трех лет.
- Нарушение санитарных норм, пагубное воздействие на почву из-за применения химикатов и других токсичных веществ.
Для арендатора могут быть актуальными такие причины разрыва правоотношений:
- Намеренное сокрытие арендодателем недостатков земельного надела.
- Вмешательство арендодателя в дела арендатора и воспрепятствование его деятельности.
- Существенные различия между документами на участок и реальным состоянием земли.
Но в некоторых ситуациях расторжение договора невозможно даже с согласия обоих участников. Так, расторгнуть сделку не удастся в период проведения определенного вида работ. Это могут быть как полевые сельхозработы, так и другая деятельность, резкое прекращение которой повредит плодородный слой почвы.
Порядок расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке
Если у участника сделки возникли претензии и он хочет прекратить сотрудничество, необходимо составить письменное уведомление и отправить его контрагенту. Документ может быть как вручен лично (при этом нужно попросить расписаться на копии), так и направлен по почте (лучше заказным письмом). В уведомлении указываются данные сторон, краткая информация о договоре и описание обстоятельств, на которые ссылается отправитель.
Сторона, получившая письмо, должна ответить на него в течение месяца. Реакция может быть следующей:
- Контрагент согласен на добровольное расставание. В этом случае останется составить письменное допсоглашение, и договор будет считаться расторгнутым.
- Контрагент проигнорировал претензию. Поскольку все формальности соблюдены, инициатор расторжения может сразу обращаться в суд.
- Вторая сторона согласна с претензиями и обещает исправить положение дел. Этот документ необходимо сохранить. Если меры по урегулированию ситуации не будут предприняты, отправитель письма имеет право подать иск, предъявив в качестве доказательства свое уведомление и ответ на него.
- Вторая сторона отрицает факт нарушения условий сделки и предъявляет встречные претензии. В таком случае отправителю нужно аргументировать свою позицию или пересмотреть ее.
Дела, касающиеся споров об арендуемых участках, нередко встречаются в практике судов. Результат их рассмотрения зависит от доказательственной базы, собранной сторонами. Поэтому к заседанию необходимо тщательно подготовиться. Если возникнут трудности – стоит обратиться за помощью к адвокату по земельному праву.
Остались вопросы? Задайте их нашим юристам и получите гарантированный ответ!
